2019房地产估价师《制度与政策》第五章第四节（最新发布）(5)

　　【例题】甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110㎡，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100㎡，甲公司应当返还张某(　)元。

　　A.50000

　　B.67000

　　C.83500

　　D.100000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。(1)计算面积误差比。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-110)/110=-9.09%。(2)返还张某房价款。实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490元。参见教材P115。

　　【例题】商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100㎡，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(　)㎡的，购房人有权退房。

　　A.97

　　B.103

　　C.105

　　D.A、B均可以

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% ，也就是该房屋的实际套内建筑面积小于97㎡，大于103㎡，买受人才有权解除合同。参见教材P115。

　　(五)中途变更规划、设计

　　房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内 做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息;同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。

　　【例题】为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司(　)。

　　A.不必通知买受人

　　B.可在交房时再告知买受人

　　C.应公示通知买受人

　　D.应书面通知买受人

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P116。

　　(六)保修责任

　　当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任 等内容做出约定。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业(出卖人)将商品房交付给买受人之日 起计算。

　　【2011年真题】房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋(　)之日起计算。

　　A.竣工

　　B.交付

　　C.办理房屋所有权登记

　　D.入住

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业(出卖人)将商品房交付给买受人之日起计算。参见教材P116。

　　【例题-综合分析题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建20000㎡商住楼，其中营业房3000㎡。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。

　　1.下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为(　)。

　　A.甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更

　　B.周某有权退房

　　C.周某退房，甲公司应承担违约责任

　　D.周某退房应承担违约责任

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。参见教材P116。