2019房地产估价师《制度与政策》第五章第四节（最新发布）

　　2019房地产估价师《制度与政策》第五章第四节,房产估价师中很多考生为此苦恼不堪。其实没有必要这样，我们只要对这些知识点多加注意，而且对知识点做好筛选和提炼，有的放矢地去学习，备考效率就会有所提高。今天，建设工程教育网就为大家梳理了2019房地产估价师《制度与政策》第五章第四节，希望对你有所帮助。

　　商品房现售(掌握)

　　依据：《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)。

　　商品房现售，必须符合以下条件 ：

　　(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

　　(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;42：

　　(4)已通过竣工验收;

　　(5)拆迁安置已经落实;

　　(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

　　(7)物业管理方案已经落实。

　　【例题】商品房现房销售应具备的条件有(　)。

　　A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　B.持有建设工程规划许可证

　　C.已通过竣工验收

　　D.物业管理方案已落实

　　E.取得商品房销售许可证

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是商品房现售。《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，商品房现售应当符合的条件中，不包括“取得商品房销售许可证”。参见教材P112。

　　【2013年真题】商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。

　　A.已通过竣工验收

　　B.取得建设工程规划许可证

　　C.取得建设用地使用权证书

　　D.取得建筑工程施工许可证

　　E.物业管理方案已落实

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　商品房现售，必须符合以下条件：(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。参见教材P110～112。

　　三、商品房销售代理(熟悉)

　　房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

　　(1)实行销售代理必须签订委托合同中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　(2)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

　　(3)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

　　【例题】房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售代理。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。参见教材P113。

　　四、 商品房销售中禁止的行为 (掌握)

　　(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

　　(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

　　(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

　　2005年5月9日国务院下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第四十六条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　【2011年真题】商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。

　　『正确答案』×