2019房地产估价师《制度与政策》第五章第四节（最新发布）(3)

蚂蚁考呗网 [ 2020-11-18 ] 点击次数：【大中小】

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为专有部分，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　【例题】下列关于商品房销售的表述中，正确的是(　)。

　　A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

　　B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

　　C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

　　D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P113。

　　(四)面积误差的处理方式

　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。面积误差比是实测记面积与预测面积之差与预测面积之比，公式为：

　　面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%

　　合同中没有约定面积误差比的，按以下原则处理：

　　1)按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。

　　2)按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。

　　买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　【2014年真题】商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。如没有约定，按照教材P115的原则进行处理。参见教材P115。

　　【2012年真题】陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则是付房款(　)万元。

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。(1)计算面积误差比。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=[(95-100)/100] ×100%=-5%。(2)陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93万元。参见教材P115。

　　注：要正确理解面积误差比及返还金额计算问题。

　　(一)要学会计算面积误差比。

　　面积误差比是处理面积误差的基础。

　　基本公式：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%

　　实测面积与预测面积往往有一定的误差。

　　例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。

　　此时的面积误差比是：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-95)/95=5.26%。

　　例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。

　　此时的面积误差比是：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(95-100)/100=-5%。

　　(二)要学会计算面积误差的处理。

　　关于处理的步骤：

　　一是看合同是否约定，凡有约定的从其约定。