2019房地产估价师《制度与政策》第五章第四节（最新发布）(2)

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。参见教材P112。

　　【2012年真题】房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是(　)。

　　A.按套销售

　　B.返本销售

　　C.按房间销售

　　D.售后包租

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P113。

　　(5)2011年，国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　【例题】房地产开发企业不得采取(　)的方式销售商品房。

　　A.分期付款

　　B.收取预售款

　　C.收取定金

　　D.返本销售

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P113。

　　五、商品房买卖合同(考点、掌握)

　　2014年，住房城乡建设部、国家工商总局印发的商品房买卖合同示范文本有以下特点：一是分别制订了《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》，即商品房预售、商品房现售分别采取不同的合同文本。

　　二是示范文本采取采用章节体例、增加了专业术语解释。

　　三是对合同的内容进一步统一规范。增加了预售资金监管条款、商品房权属和抵押状况条款、验房内容、买受人信息保护等条款;要求对共有部分进行明确约定、区分了违约责任、明确了利息和违约金的计算基数等。

　　示范文本规定，签订补充协议的前提是：对示范合同中未约定或约定不明的内容，双方可以根据具体情况签订书面补充协议。

　　但同时规定：补充协议中如含有不合理减轻会免除示范合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以示范合同为准。

　　(一)商品房预售合同主要内容

　　1.合同当事人;

　　2.商品房基本状况;

　　3.商品房价款;

　　4.商品房交付条件与交付手续;

　　5.面积差异处理方式;

　　6.规划设计变更;

　　7.商品房质量及保修责任;

　　8.合同备案与房屋登记;

　　9.前期物业管理;

　　10.其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。

　　(二)商品房现售合同主要内容

　　1.合同当事人;

　　2.商品房基本状况;

　　3.商品房价款;

　　4.商品房交付条件与交付手续;

　　5.商品房质量及保修责任;

　　6.房屋登记;

　　7.物业管理;

　　8.其他事项。

　　(三)计价方式

　　商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。