2019房地产估价师《制度与政策》第五章第四节（最新发布）(4)

　　(1)按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。如某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同约定的面积(预测面积)为100平方米，而最终发放房产证时的面积为102平方米。此时的面积误差比是：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=(102-100)/100=2%，此时对于该购买人来说，与合同约定面积多出的2平方米，要按原售房价格×2平方米的价款，向开发商交纳。

　　(2)按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。(购买人的权利)

　　第一、买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。

　　第二、买受人不退房的(有两种情况)：

　　一是实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。此项规定主要针对的是：实测面积大于预测面积。

　　如例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(预测面积)为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。

　　按照处理原则，此时面积误差比=5.26%。面积误差比在3%之内(含3%)的房价款(95平方米的房价款×3%)，由买受人补足;超出3%部分的房价款(95平方米的房价款×2.26%)由房地产企业承担，产权归买受人。

　　二是实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。此项规定主要针对的是：实测面积小于预测约定面积时。

　　如例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(预测面积)为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。

　　按照处理原则，此时面积误差比=-5%。面积误差比在3%之内(含3%)的房价款(100平方米的房价款×3%)由房地产开发企业返还买受人;超出3%部分的房价款(100的房价款平方米×2%)由房地产开发企业双倍返还买受人(也就是返还100×2%×2平方米的价款)。

　　(三)综上所述，本章内容考试中，易出计算题和综合分析题。计算题主要在面积误差比的处理方式中，主要依据是原建设部《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，计算面积误差比，关键要记住面积误差比公式，即：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%。考试中只要给出实测面积、预测面积，就可以算出面积误差比;之后根据所计算的面积误差比是否大于3%，来确定具体的面积误差处理方式。

　　【例题】某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是(　)。

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元

　　D.400000元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。首先计算面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-97)/97×100%=3.09%;因为面积误差比3.09%大于3%，因此根据“买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。参见教材P115。

　　【例题】某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款(　)元。

　　A.40000

　　B.53600

　　C.66800

　　D.80000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-110)/110×100%=-9.0909%。根据误差的处理方式：实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66799.92元。参见教材P115。