雨珊会客厅 | 经营贷禁入房地产，对银行和楼市影响几何？（最新发布）(5)

钟伟：深圳是一个充满创新和活力的城市。我喜欢深圳，因为深圳有科技梦想，有很多人在做科技高科技企业的创新。为什么出现房价的上涨？当然跟它的人口的集聚和高速的经济增长和经济转型是有关系的。

但这不是问题的全部。问题的根本在于这一点，在哪一点？深圳的常住人口目前大约是1500万左右，加上流动人口不会少于2000万人。深圳的地有多少？深圳市行政辖区的面积大概是不到2000平方公里，那也就意味着1平方公里上面要承载着1万人。平均每个人和地的占比大概是一个人占100平方米的地，这个已经非常稀缺了。我估计稀缺的程度比香港还厉害。它当然会造成剧烈的人地矛盾的问题。

其他的中国城市是这样吗？其他的城市还真不是这样。打个比方北京，北京常住人口可能在2400万左右，多一点看3000万。北京的行政区划面积有1.64万平方公里，其中建城区的面积大概是2000多平方公里。实际上北京的1.64万平方公里当中真正用来做比较好的有政府良好的教育、医疗、就业等等一系列基础服务覆盖的区域只有2000多平方公里，占比大概在12%、13%。

所以像北京也好，上海也好，广州也好，土地是不稀缺的，稀缺的是什么？稀缺的其实是钱。如果要把北京的1.64万平方公里，按照相对比较好的城市化或者城镇化的要求去进行一个开发，那每平方公里投资的强度可能要三五十个亿，最少要这么多，1.64万平方公里可能要投资30~50万亿，才能使得北京及远郊区县的面貌焕然一新，成为一个新型的大都市。而30~50万亿的投资显然是个巨额数字。

所以在其他的中国大多数的都市，除了深圳之外的北上广都没有像深圳那么强烈的人地矛盾。要解决这个问题的关键，并不是说去控制房价，控制万人排号就可以了，这个是很难做到的。这也是为什么在深圳存在着最强烈的新房跟二手房倒挂的问题。要解决它，我们就要缓解供求矛盾。缓解供求矛盾，那就是要在深圳重点城市增加土地供应，同时要疏浚一些人口。

房价未来还会上涨吗？

主持人：您觉得从中长期的角度来看，房价还是会上涨吗？

钟伟：如果是从长期来看，比如说长期就是康波了对吧？如果人们看康波比如说50年左右的周期，房价是涨的，但是房价要涨多少？美国的70年房价数据，全美综合房价的上涨速度大概是在3.1%，而同期美国的中长期通胀水平大概在3.2%，所以西方国家的房价中长期是涨的，但是相对比较温和。

中国房价可能要分两个段落，2018年之前和2018年之后。2018年之前中国房价增速上涨是比较快的，2018年之后尤其是早一点差不多在2017年的第二季度之后，房价上涨的速度脱缰的野马就被勒住缰绳了，就已经上涨得不太多了。近些年，其实一些重点城市的房价有所上涨，这是我们看到中国房价上涨的一个节奏。

如果让我来预测中国房价的上涨，尽管这种预测很有可能是不靠谱的。如果我说错了你也别埋怨我。我个人倾向于认为中国房价上涨的最快的一个周期已经过去了，原因是我们得看多方面的指标，譬如说城市化率、城镇化率以及套户比。就一个家庭大概有多少套房，中国大概在1.07~1.12水平，基本上每一家平均下来是一套房略多一点的水平，跟发达国家的1.2~1.25套已经比较接近了。

然后我们再来看一下，房住不炒之后，它的资产收益率的水平其实是不高的，越来越多的年轻人可能倾向于愿意去租房，而不太愿意去买房。当然现在还是有一些人愿意买，比如说80后他没有说考一代，他们希望还是成为考二代，所以对学区房还是有猛烈的追逐。但总体上来讲，作为一种炒作的资产来讲，房地产给我们带来的回报正在迅速的稀释。

我也想提醒其实中国房价已经出现了一些局部的泡沫化现象，郭树清主席曾经讲过中国房地产有一些泡沫化。这些泡沫化在哪？是在海南吗？不是。是在鹤岗吗？也不是。是在玉门吗？也不是。我们看一下黄金就可以知道了，原来像燕郊什么的房价曾经达到过4万，目前是腰斩了，北三县的房价也腰斩了。

我们很难想象北三县或者燕郊的房价能够再一次回到过去。所以就像企业产能正向头部企业集中一样，我们去买房也正向核心地段次新和新房集中，对吧？周边远郊以及那些老破旧小的房子逐渐不再受欢迎，这就表明房地产市场走向了相对地成熟。