雨珊会客厅 | 经营贷禁入房地产，对银行和楼市影响几何？（最新发布）(4)

第三点，这几年房地产金融收的挺紧的。打个比方，以前商业银行为主体，商业银行做一些开发贷的提供，但现在商业银行开发贷提供比较少了。然后通过信托等非银金融机构提供房贷，对吧？但非银金融机构，信托行业流入到楼市的资金，这两年也明显的装在笼子里头，很难再有机会了。

从去年到现在陆陆续续有一些针对房地产金融的调控措施，其中最引人瞩目的就是三条红线，尤其是现金短债比，我觉得对房地产企业的压力挺大的，要三条线都达到绿标还是不容易的。

对商业银行来讲，我们对商业银行的新增的开发贷款有一个贷款集中度、贷款增量的节奏控制。所以总体来讲，商业银行和非商业银行的其他的非银行金融机构能够流入到开发销售类的房地产，流入到建筑施工类的房地产，流入到土地收储整理的房地产类的贷款的金额，其实是在放缓的。

跟过去尤其跟2018年之前的楼市资金来讲，已经是不可同日而语了。大的方向并没有变化，甚至现在房地产企业总体集体都接受了这样一个既成的事实，也就是未来三稳的“稳预期，稳地价、稳房价”政策框架长效机制是不会变的，对吧？同时房地产金融方面在逐步的收紧和规范，这个方向也不会变的。

大家更加热议的就是房地产税，是不是可能会加速的推出和逐步的完善过程当中。所以大家都给房地产企业以一个合理的市场预期和市场估值。这也是为什么整个股票市场当中房地产板块的估值是很一般的。

最后，我们再回到经营贷对楼市的影响方面。新房的销售就10万亿的级别，二手房大概是7万亿，加起来17万亿，当然我们要支撑房地产销售还是这么大的资金的量是不容易的，对吧？

这个资金的量从金融机构来讲的话，哪些渠道有可能流进去是比较重要的渠道。我个人倾向认为按揭贷款还是比较重要的，但是它也是装在笼子里头了。按揭贷款到2020年年底的余额可能在34~35万亿左右，我记得不是太清楚。去年的同比增速大概在14%，也就意味着在2020年新增的个人住房按揭贷款大概在5万亿。如果我们假设其中的存量就是35万亿，久期是10年，腾挪出来的规模大概有三四万亿，所以去年累计发放的按揭贷款可能是在9万亿左右的规模。可是我们新房、二手房加起来17万亿，其中个人首付或者个人掏钱比重还是挺高的。

如果我们看一下中国家庭部门住房的按揭率，按揭率的倍数是不高的，杠杆率还是挺低的。经营贷总体上来讲，去年的增量就是两点几万亿，今年如果做得好，比如说我们梦想一下4万亿对吧？其中假定我们有5% 、10%是违规流走了，那也就是几百亿的规模，对吧？或者是千亿级的规模。

按我的理解，如果我是个体工商户，我真的要铤而走险的话，其实我不会借这些经营贷去买房子的，我可能会去买信托或者其他的东西，或者买开放式基金等等。把久期配好做无风险的套利，这种做法可能会多一些。所以从体量上来讲，我觉得经营贷不至于会影响到楼市的价格。

深圳房价暴涨源于人地矛盾突出

主持人：正如刚才您所说，部分地区的房价还是稍稍有一些反弹，经营贷违规进入楼市，是不是其中一个助推的力量呢？

钟伟：房价虽然是有所反弹的，但是如果从全国意义上来讲，房价普遍的反弹并不是特别明显。房价反弹不是发生在中国，房价反弹可能发生在北美，美国什么的更恰当一些。中国的管控比较严格，所以总体上来讲，2020年下半年到现在一年多的时间，新冠疫情之后到现在，股市价格有反弹，然后又回来了。楼市的总体还是处于一个合理的状态。

当然有一些重点城市会出现供求失衡的状况，可是那个城市有它自己的特点，比如说深圳。深圳有个1500万左右的常住人口，行政区辖的面积大概不到2000平方公里，人地矛盾是最为突出的，而且人口还在净流入，又以年轻人为主。人和房子的矛盾是比较突出的，目前看起来很难找到比较好的解决的方案。

主持人：您认为深圳最近的房价突飞猛进是由于供求关系的问题没有解决吗？您预测这个城市的房价会有怎样的变化？