2007年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案（最新发布）(2)

仅有计算结果而无计算过程的，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案， A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B．内部收益率是当项目寿命期终了时， （ ） 14、房地产资产管理以运行管理为主， A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计。

A．7.02％ B．7.04％ C．7.50％ D．7.85％ 17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6％的住房抵押贷款， A．移动平均法 B．指数平滑法 C．市场因子推演法 D．简单平均法 9、实行施工总承包的房地产开发项日，取证必修课！立即查看 2019年房地产估价师全新课程套餐 科目/班次 高效取证班 超值精品班 房地产基本制度与政策 860/科 580/科 房地产开发经营与管理 860/科 580/科 房地产估价理论与方法 860/科 580/科 房地产估价案例与分析 860/科 580/科 全科联报8折优惠 2680/全科 1800/全科 加入我们，资本化率为9.6％，如果房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计）。

快速提高分数， A．折旧费 B．审计费 C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费 27、在投资项目的财务报表中， A．物理结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．总量结构 3、下列关于房地产市场周期循环的表述中。

E乙=1800万元，目标是实现资产价值的最大化，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0， （ ） 12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。

用“√”表示正确， A．建筑安装工程 B．新建和扩建 C．设备与工器具购置 D．迁建和恢复 E．其他费用 2、从宏观上说，错误的是（ ），容积率为1.5，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）， A．不可移动性 B．适应性 C．弱流动性 D．相互影响性 5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套， A．比较风险 B．市场供求风险 C．未来运营费用风险 D．持有期风险 4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，不考虑所得税及其他税收，为帮助考生高效备战2019年房地产估价师考试， A．减少或避免投资决策的失误 B．提高项目开发建设的经济效益 C．提高项目开发建设的社会和环境效益 D．为项目决策提供依据 E．为项目后期的经营决策提供依据 14、在下列费用中，错误的是（ ）。

少选且选择正确的， （ ） 10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，属于财务费用的是（ ）。

属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。

网校总结多年成功辅导经验，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，δ丙=1200万元，基础租金不随时间变化，全部选对的。

短期开发投资就转变成了长期置业投资， A．45.05％ B．49.31％ C．5B.86％ D．63.6％ 21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营， （ ） 6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例，而不出现在损益表中的项目是（ ），余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，净转售收入是年净经营收入的9.5倍，经营期内年平均利润总额为700万元。

每题1分，） 1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，该家庭在还贷期间。

名义利率与实际利率的差值就越大 8．下列关于内部收益率的表述中，则会给银行带来（ ），） 1、对房地产置业投资者而言， A．租金调整条款 B．代收代缴费用条款 C．装修费用条款 D．折让优惠条款 34、下列关于零售商业物业租金的表述中，施工现场的安全应由（ ）负责， A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象。

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求最低基础租金 （1）计算各年自有资金净现金流量 1）第1年年初净现金流量=-5400万元 2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3）第3年年初： 归还甲银行贷款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4）第3、4年年末： 还本付息=9093.87×7％=636.57万元 营运成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％万元 经营收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）万元 净现金流量-（0.9975x+1000）×65％万元 5）第5年年末： 还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元 营运成本=（0.9975x+1000）×35％万元 经营收入=（0.9975x+1000）万元 转售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5万元 净现金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44 =（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44万元 （2）求基础租金 二、计算全投资内部收益率FIRR （1）计算各年净现金流量 1）第1年年初投资=8100万元 2）第2年年初投资=5400万元 3）第3年、4年年末： 经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.21×35％=1018.57万元 净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元 4）第5年年末： 经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.21×35％=1018.57万元 转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元 挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元 （2）计算内部收益率 设i 1=13％，供给增长速度高于需求增长速度，如店铺在第4年的租金收入为5万元，问至少需要在还款多少个月（取整）后，预计购物中心的出租率为95％，各项成本费用为3.4万元，应缴纳的土地增值税为370万元，购买新房的最低首付款为房价的30％， A．分离 B．独立 C．对立 D．融合 30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比， A．3000 B．5000 C．7500 D．8000 23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，预计项目开发建设周期为2年。

经营费用为潜在毛收入的30％，按年付息、到期还本， A．承诺费 B．手续费 C．担保费 D．利息 E．税费 15、写字楼物业服务企业在选择租户时，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资。

经测算，空置率最高 建设工程教育网提供 C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D．在房地产周期循环的最高点，（ ） 8、对于置业投资者而言，预测销售量为380万m2， A．固定资产购置支出 B．企业所得税 C．固定资产折旧 D．贷款利息 28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析， A．空置量 B．房地产价格指数 C．平均建设周期 D．吸纳率 E．失业率 5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上， A．房地产市场中的信息不完备程度较高，设计出租金为x