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单选题土地估价实务基础

2010-07-30

如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为（　　）万元。

A．648

B．658

C．678

D．698

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参考答案

C

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1 S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
1. 证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
2．宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≤3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
3．该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元/㎡。
4．其他相关资料：
(1) 该地市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；
(2) 商业用地、居住用地的还原利率均为6%；
(3) 根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1%；
(4) 根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；
(5) 基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×(1+影响因素修正系数)X年期修正系数×期15修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

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2 某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调杏后。得到了4个交易实例(宗地 A、B、C、D)．整理后见下表。

		待估宗地	A宗地	B宗地	C宗地	D宗地
土地用途		工业	工业	工业	工业	工业
交易日期		2006年7月	2006年7月	2005年8月	2006年4月	2003年5月
交易情况		拍卖	招标	协议	拍卖	协议
剩余使用年限/年		50	45	47	46	43
区域因素	距区域中心距离/km	7	5	6	4.5	8
	距火车站距离/km	4	3	2	7	3
	产业集聚度	一般	较高	高	较低	低
	环境优劣度	有一定污染	污染小	有一定污染	污染小	污染较重
	基础设施	五通一平	五通一平	三通一平	五通一平	五通一平
个别因素	宗地面积/亩	100	76	140	60	45
	宗地形状	不规则	较规则	规则	较规则	规则
	容积率	1.3	0.8	1.2	0.9	1.3
	交易价格/万元		490	430	480	405

此外，估价师还获取了以下资料和信息：
(1) 根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业

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