S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
1. 证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
2．宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≤3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
3．该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元/㎡。
4．其他相关资料：
(1) 该地市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；
(2) 商业用地、居住用地的还原利率均为6%；
(3) 根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1%；
(4) 根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；
(5) 基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×(1+影响因素修正系数)X年期修正系数×期15修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

方法选择
根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。
2．解题思路
先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。
3．适用公式
待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额
4．计算步骤
(1) 选择计算方法．
根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。
(2) 计算商业部分地价
1) 确定宗地所在土地级别及基准地价标准
处于四级商业地价区，基准地价为800元/㎡。
2) 确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=1+(-2%)=0.98
3) 确定年期修正系数
年期修正系数=[1-1/(1+6%)^33_]/{1-[1/(1+6%)40}=0.9458
4)确定期日修正系数
期日修正系数=(1+0.5%)¹⁹=1.0994
5) 确定容积率修正系数
容积率修正系数=(1+1%)⁸=1.0829
6) 确定开发程度修正额
该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。
7) 计算商业部分地价
商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数
×容积率修正系数
=800元/㎡×0.98×0.9458×1.0994×1.0829
=882．79元/㎡
商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例
=882.79元/㎡×4000㎡ ×10%
=353116元
(3) 计算住宅部分地价
1) 确定其所在土地级别及基准地价标准
处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/㎡。
2) 确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=1+3%=.03
3) 确定年期修正系数
年期修正系数=[1-1/(1+6%)⁶³]/{1-[1/(1+6%)70