某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调杏后。得到了4个交易实例(宗地 A、B、C、D)．整理后见下表。

		待估宗地	A宗地	B宗地	C宗地	D宗地
土地用途		工业	工业	工业	工业	工业
交易日期		2006年7月	2006年7月	2005年8月	2006年4月	2003年5月
交易情况		拍卖	招标	协议	拍卖	协议
剩余使用年限/年		50	45	47	46	43
区 域 因 素	距区域中心距离/km	7	5	6	4.5	8
	距火车站距离/km	4	3	2	7	3
	产业集聚度	一般	较高	高	较低	低
	环境优劣度	有一定污染	污染小	有一定污染	污染小	污染较重
	基础设施	五通一平	五通一平	三通一平	五通一平	五通一平
个 别 因 素	宗地面积/亩	100	76	140	60	45
	宗地形状	不规则	较规则	规则	较规则	规则
	容积率	1.3	0.8	1.2	0.9	1.3
	交易价格/万元		490	430	480	405

此外，估价师还获取了以下资料和信息：
(1) 根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业

答案解析

1．方法选择
市场比较法和成本逼近法
2．解题思路
“因素条件价格对比指数表”部分，根据条件比较确定指数；地价计算部分先分别用市场比较法和成本逼近法求出单位地价，然后综合计算确定单位地价。
3．计算过程
(1) 编制“因素条件价格对比指数表”中有关信息。

		待估宗地	A宗地	B宗地	C宗地	D宗地
交易日期		100		94.5	98.5
交易情况		100		你可能感兴趣的试题 1 查看解析 在线模考 2 查看解析 在线模考 3 查看解析 在线模考