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单选题土地估价实务基础

2010-07-30

在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（　　）万元。

A．220

B．215

C．210

D．205

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参考答案

D

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1 在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值为250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为（　　）万元。

A．50

B．51

C．48

D．52

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2 如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为（　　）万元。

A．648

B．658

C．678

D．698

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3 S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
1. 证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
2．宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≤3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
3．该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元/㎡。
4．其他相关资料：
(1) 该地市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；
(2) 商业用地、居住用地的还原利率均为6%；
(3) 根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1%；
(4) 根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；
(5) 基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×(1+影响因素修正系数)X年期修正系数×期15修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

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