1.本题考査合同的法定解除事由。根据《民法典》第562条、第563条的规定，合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除三种情形。本案中，中庆公司和万里公司并未就《租赁酒店协议书》的解除达成一致意见，亦未在协议中约定此类情形属于合同解除的事由，因此不符合协议解除、约定解除的条件。中庆公司以有关部门就“非典”疫情采取的行政措施导致其无法正常经营酒店业务为事实依据，通知万里公司解除租赁合同，实质上主张的是合同的法定解除权。
《民法典》第563条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”中庆公司认为存在客观情形导致其酒店业务无法正常经营，无法履行租赁合同约定的义务，符合《民法典》第180条第2款关于不可抗力的定义，“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，因此中庆公司有可能依据《民法典》第563条第1款第1项的规定，主张因不可抗力无法实现该租赁合同目的行使合同的法定解除权，单方面通知万里公司解除该租赁合同。
 2.《租赁酒店协议书》系中庆公司和万里公司双方真实意思表示，经双方协商一致订立。中庆公司欲行使因不可抗力导致合同目的不能实现的法定解除权，应当适用《民法典》第590条第1款第2句“因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”，并对此承担举证责任。然而一审法院认为，因“非典”疫情和政府有关部门下发的停止野生动物经营的通知，只是对中庆公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与万里公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，故本案不能据此认定该疫情属于租赁合同履行过程中的不可抗力因素，该合同并不能因中庆公司单方通知而解除，且法院并未认定存在其他影响租赁合同效力的情形，应当认定该租赁合同在中庆公司和万里公司之间继续生效。
 3.中庆公司和万里公司签订的《租赁酒店协议书》并未因中庆公司单方通知解除而失去效力，双方当事人依然受该合同效力约束。该协议约定“乙方在签约当日应一次支付第一年租金的一半50万元，另外20万元用于抵免万里公司在鹏程酒店的住宿和餐饮消费，剩余30万元须在该半年内一次支付”。本案中，双方的租赁起始时间为2002年12月1日，按照该时间节点计算剩余租金支付期间，中庆公司应于2003年5月末支付剩余30万元租金，但其并未给付，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。根据《民法典》第577条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然2003年5月中庆公司已实际停止了所租赁的鹏程酒店的全部经营活动并撤出酒店，但仍可视为对该租赁物的消极使用，应当支付其违约期间欠付的租金。
本案中，一审判决于2003年12月1日生效，恰好是第一年租赁到期的时间，应当支付第一年欠付的租金30万元。
 4.本题考査违约金的调整规则。一般认为，违约金系双方当事人关于损害赔偿数额之预定，双方当事人亦可依据违约金与实际损失的关系申请法院酌情调整违约金，依据《民法典》第585条第2款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。最高人民法院于2003年6月11日发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(已失效)第3条第3项规定：“由于’非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”考虑到本案“非典”疫情背景较为特殊，客观上对合同的履行产生了一定影响，中庆公司因此遭受了经济损失，而万里公司实际并未遭受重大损失，双方约定的违约金过分高于造成的损失，故法院应遵循公平原则对违约金进行调整，适当减少违约金的给付。
 5.自认指一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认，针对的范围是案件事实，一般而言事实或是或否，并不能对事实的描述附加条件。《证据若干规定》第7条规定，“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实有所限制或者附加条件予以承认的，由人民法院综合案件情况决定是否构成自认”，确定了附条件自认制度。根据该条文，附条件自认一般有两种情形：其一，对于当事人一方主张的事实，承认其中一部分而否认其他部分；其二，自认该事实但附加独立的条件。本案中，万里公司主张其在鹏程酒店超额消费未达到中庆公司主张的数额，实质上构成该条款中“对于另一方当事人主张的于己不利的事实有所限制”，属于附条件自认的一种。万里公司的行为是否构成自认，还需要综合该案其他情况进行判断，不能直接构成万里公司的自认并免除中庆公司的举证责任。
 6.判断中庆公司是否可随时解除合同，须厘清本案合同的性质。中庆公司和中佳旅行社签订的《中佳国际合作旅行社三亚协议》约定由中佳旅行社为该6名员工提供出游期间往返机票和入住酒店等代订服务，完全符合《旅游法》第111条第3项关于包价旅游合同的定义：“包价旅游合同，是指旅行社预先安排行程，提供或者通过履行辅助人提供交通、住宿、餐饮、游览、导游或者领队等两项以上旅游服务，旅游者以总价支付旅游费用的合同。”《民法典》第919条规定了委托合同的定义：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，中佳旅行社为中庆公司代订机票和酒店，的确具有委托的性质，但该合同目的并非仅仅是委托代订，而是从行程规划、餐饮住宿、交通导览等各方面完成旅游者的出游需要，且具体的行程、班次等均由旅行社掌握，并不完全符合委托合同的定义，应当认定为旅游合同。故中庆公司称与旅行社签订的旅游合同具有委托合同的性质，要求行使《民法典》第933条规定的任意解除权，不符合法律规定。但是我国《旅游法》为旅游合同中的旅游者也设定了任意解除权。根据《旅游法》第65条的规定，旅游行程结束前，旅游者解除合同的，组团社应当在扣除必要的费用后，将余款退还旅游者。中庆公司可据此解除其与中佳旅行社的旅游合同。
 7.中庆公司能否要求与中佳旅行社解除合同并全额退款的问题，实质上是中庆公司是否有权解除该合同，即中庆公司能否以“非典”疫情构成不可抗力为由解除合同的问题。第一，
中庆公司是否能以当时“非典”疫情的出现作为解除合同的依据。材料中虽然出现了“非典”病例，但从当地旅游部门并未发布安全警告或采取管制措施一事可知，该疫情并未对普通公众出游形成较大危害，并未影响旅游合同的根本履行，不符合不可抗力的情形，中庆公司不能依据《民法典》第563条第1款第1项的规定，主张因不可抗力致使不能实现该旅游合同目的而解除合同。第二，中庆公司能否以“非典”疫情主张免除其全部责任。《民法典》第590条第1款第1句规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”但本案中“非典”疫情不属于不可抗力的情形，中庆公司并非不能履行合同，因此，中庆公司以此为由单方面要求解除合同并由对方承担全部责任的主张，缺乏事实和法律依据。
但中庆公司可以根据《旅游法》第65条的规定行使任意解除权，解除与中佳旅行社的合同。《旅游法》第65条规定了“旅游行程结束前，旅游者解除合同的，组团社应当在扣除必要的费用后，将余款退还旅游者”。最高人民法院《关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第12条规定：“旅游行程开始前或者进行中，因旅游者单方解除合同，旅游者请求旅游经营者退还尚未实际发生的费用，或者旅游经营者请求旅游者支付合理费用的，人民法院应予支持。”在此种情形中，中庆公司不能要求旅行社全额退款，其所能获得的退款应扣除必要费用，必要费用包括中佳旅行社已经支出的机票价款和酒店房费等。
 8.本案中，中庆公司为员工李某投保并交纳保费，康宁保险公司承保，意思表示真实，双方存在合法有效的保险合同。中庆公司员工李某在保险期间内发生保险事故，康宁保险公司应当按照保险合同承担给付保险金责任。根据《保险法解释(三)》第20条规定：“保险人以被保险人未在保险合同约定的医疗服务机构接受治疗为由拒绝给付保险金的，人民法院应予支持，但被保险人因情况紧急必须立即就医的除外。”李某原则上应在保险合同约定的医疗服务机构接受治疗，但若能证明存在必须立即就医的紧急情况，保险人则不能以被保险人未在保险合同约定的医疗服务机构接受治疗为由拒绝给付保险金。本案中，“非典”疫情导致该合同约定的医院无法收治突发疾病的李某，此时李某存在必须立即就医的紧急情况，因而康宁保险公司仍应当在保险金额以内给付其保险金。康宁保险公司以李某未在合同约定的医院治疗为由拒绝赔付，其抗辩理由不成立。
 9.在我国，劳动者享有依法获得劳动报酬的权利。根据《劳动法》第50条的规定，“工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资”。中庆公司不得克扣或者无故拖欠李某的工作报酬。根据《传染病防治法》第41条第2款的规定，“……被隔离人员有工作单位的，所在单位不得停止支付其隔离期间的工作报酬”，中庆公司以李某被医疗隔离为由拒绝支付劳动报酬，属于无故拖欠员工工资，侵害了员工合法权益。从最新的司法实践来看，人力资源和社会保障部在2020年1月24日的通知中也对此作了明确。北京市人力资源和社会保障局《关于做好疫情防控期间维护劳动关系稳定有关问题的通知》(京人社劳字［2020JH号)进一步规定，隔离、医学观察期间的工资待遇由所属企业按正常工作期间工资支付。《上海市企业工资支付办法》第15条也明确规定，企业应当视同劳动者提供正常劳动，支付其隔离观察期间的工资。
 10.首先，个人信息在我国法律体系中得到多层次的保护，权利人可以根据权利侵害程度通过多种法律途径得到救济。“公民的个人信息”，是指以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人身份或者反映特定自然人活动情况的各种信息。《民法典》第1034条规定：“自然人的个人信息受法律保护。个人信息是以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人的各种信息，包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。个人信息中的私密信息，适用有关隐私权的规定；没有规定的，适用有关个人信息保护的规定。”本案中，防疫部门工作人员披露的李某姓名、身份证号码、家庭住址、联系方式及直系亲属的信息，属于《民法典》《传染病防治法》《刑法》保护的个人信息，这些法律中均有相关的规定予以救济。
其次，对于处理个人信息的免责事由，《民法典》第1036条作出了规定：“处理个人信息，有下列情形之一的，行为人不承担民事责任：(一)在该自然人或者其监护人同意的范围内合理实施的行为；(二)合理处理该自然人自行公开的或者其他已经合法公开的信息，但是该自然人明确拒绝或者处理该信息侵害其重大利益的除外；(三)为维护公共利益或者该自然人合法权益，合理实施的其他行为。”防疫部门如果主张免责，应当举证证明存在上述情形。本案发生于“非典”特殊背景之下，针对患者的个人信息保护问题，须强调的是公共利益和个人利益的平衡：一方面，须保护个人信息等合法权益；另一方面，基于同意授权机制及公共健康、安全、稳定等公共利益的理由，患者的个人信息又应当允许被信息控制者和处理者合法收集、使用，但须釆取合理的方式。本案中，防疫部门工作人员在没有对个人信息进行匿名化或脱敏的前提下，将公众并非必须知情的个人信息广泛传播，构成对个人信息的侵害。
 11.《民法典》第584条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”违约损害赔偿责任旨在使得非违约方能够回复到如同合同履行时的状态，在合同得到完全履行时，非违约方能够获得履行利益，因而违约方须对非违约方所丧失的履行利益进行赔偿。在本案中，如果房屋买卖合同能够得到履行，则丙能够在房屋市场价格与合同约定价格的差额范围内获得相应利益，此时丙所遭受的损害是房屋市场价格与合同约定价格之间的差额。
当事人之间的法律关系如图1-13所示：

【答题要点】
 1.根据《民法典》第563条第1款第1项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，相关当事人有权解除合同，中庆公司可能主张因不可抗力行使合同的法定解除权。
根据《民法典》第180条第2款的规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，中庆公司声称因有关部门防治“非典”疫情釆取行政措施导致其无法正常经营，可见其认为该客观情况属于合同履行过程中的不可抗力因素，因此行使法定解除权，单方面通知万里公司解除该合同。
 2.该租赁合同未被解除，依然生效。法院认为因“非典”疫情和政府有关部门发文尚不足以导致中庆公司与万里公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，合同目的并非不能实现。故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致，中庆公司不享有《民法典》第563条规定的法定解除权。同时，万里公司并未认可同中庆公司协商一致解除该合同，亦不符合《民法典》第562条规定的协议解除情形。因此《租赁酒店协议书》未被解除，依然有效。
 3.可以，中庆公司应承担继续履行的违约责任。《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据中庆公司和万里公司签订的《租赁酒店协议书》，中庆公司应于2003年5月末支付剩余30万元租金，但其并未依约给付，违反了合同约定，应当承担继续履行的违约责任，向万里公司支付截至判决生效时欠付的租金30万元。
 4.法院可以依当事人申请对违约金进行调整。《民法典》第585条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”因本案双方当事人约定的违约金过分高于万里公司的实际损失，中庆公司可以请求法院予以适当减少。
 5.不能直接认定为自认，还应结合其他情况综合判断。《证据若干规定》第7条规定：“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实有所限制或者附加条件予以承认的，由人民法院综合案件情况决定是否构成自认。”本案中，万里公司主张其在鹏程酒店超额消费未达到中庆公司主张的数额，构成附条件自认。根据该条款规定，法院还需要综合该案其他情况进行判断，不能直接认定万里公司构成对超额消费行为的自认。
 6.该观点不正确。本案中根据双方协议的内容，中佳旅行社的义务是负责为原告代购机票和代订酒店，的确具有委托的性质，但并非签订了委托合同，而是符合《旅游法》第111条第3项关于包价旅游合同的定义：“包价旅游合同，是指旅行社预先安排行程，提供或者通过履行辅助人提供交通、住宿、餐饮、游览、导游或者领队等两项以上旅游服务，旅游者以总价支付旅游费用的合同。”该协议应当属于旅游合同。中庆公司称与旅行社签订的旅游合同具有委托合同的性质，委托人可随时解除合同，不符合法律规定。但是我国《旅游法》为旅游合同中的旅游者也设定了任意解除权。根据《旅游法》第65条的规定：旅游行程结束前，旅游者解除合同的，组团社应当在扣除必要的费用后，将余款退还旅游者。中庆公司可据此解除其与中佳旅行社的旅游合同。
 7.中庆公司可以解除与中佳旅行社的旅游合同，但不能要求全额退款。中庆公司要求解除与中佳旅行社的合同并要求全额退款，须符合《民法典》第180条第2款关于不可抗力的规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中“非典”疫情影响领域有限，不构成对普通公众旅游出行之重大影响，并不影响旅游合同的根本履行即旅游合同目的的实现，不符合不可抗力的情形，故中庆公司不能依据《民法典》第563条第1款第1项的规定单方面解除合同。
但中庆公司可以根据《旅游法》第65条的规定行使任意解除权来解除与中佳旅行社的旅游合同。并且最高人民法院《关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第12条规定：“旅游行程开始前或者进行中，因旅游者单方解除合同，旅游者请求旅游经营者退还尚未实际发生的费用，或者旅游经营者请求旅游者支付合理费用的，人民法院应予支持。”在此种情形中，中庆公司能获得扣除必要费用的余款，必要费用包括旅行社已经支出的机票价款和酒店房费等，不能获得全额退款。
 8.康宁保险公司无权拒绝理赔李某的治疗费用。《保险法解释(三)》第20条规定：“保险人以被保险人未在保险合同约定的医疗服务机构接受治疗为由拒绝给付保险金的，人民法院应予支持，但被保险人因情况紧急必须立即就医的除外。”李某本应在保险合同约定的医疗服务机构接受治疗，但因“非典”期间医疗资源匮乏且李某突发疾病，符合该条所称“紧急情况”，康宁保险公司以李某未在合同约定的定点医院治疗为由拒绝赔付，其抗辩理由不成立。
 9.中庆公司无权停止支付李某隔离期间的工作报酬。《传染病防治法》第41条第2款规定：“在隔离期间，实施隔离措施的人民政府应当对被隔离人员提供生活保障；被隔离人员有工作单位的，所在单位不得停止支付其隔离期间的工作报酬。”中庆公司对李某应当视同职工提供正常劳动，支付其隔离观察期间的工资。
李某可以通过协商、仲裁、诉讼等救济途径维护自身合法权益。《劳动争议调解仲裁法》第4条规定：“发生劳动争议，劳动者可以与用人单位协商，也可以请工会或者第三方共同与用人单位协商，达成和解协议。”李某可以与中庆公司进行协商并达成和解协议。《劳动争议调解仲裁法》第5条规定：“发生劳动争议，当事人不愿协商、协商不成或者达成和解协议后不履行的，可以向调解组织申请调解；不愿调解、调解不成或者达成调解协议后不履行的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁裁决不服的，除本法另有规定的外，可以向人民法院提起诉讼。”李某可于仲裁申诉时效内向劳动合同履行地或企业所在地的劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求中庆公司支付工资；对劳动仲裁裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。
 10.首先，李某可以主张的法律依据有以下几点。《民法典》第111条规定：“自然人的个人信息受法律保护。任何组织或者个人需要获取他人个人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。”根据《传染病防治法》第68条第5项的规定，故意泄露传染病病人、病原携带者、疑似传染病病人、密切接触者涉及个人隐私的有关信息、资料的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予降级、撤职、开除的处分，并可以依法吊销有关责任人员的执业证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《刑法》第253条之一规定了“侵犯公民个人信息罪”，其第1款规定：违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。其次，防疫部门可依据《民法典》第1036条规定的情形主张免责，且对存在这些情形负有举证责任。
 11.丙的主张不应当得到支持。根据《民法典》第584条规定，违约方应当赔偿自己的违约行为对非违约方所造成的包括可得利益的损失，同时违约损害赔偿范围受到可预见性规则限制。在本案中，违约方李某将准备出售至丙的房屋一房二卖，并将房屋所有权移转至丁，现李某与丙之间的房屋买卖合同已经陷入履行不能，丙可要求违约方李某承担违约损害赔偿责任，小区内尚存其他可购买的同类型房屋，丙要获得相同类型房屋需按照市场价格支出600万元，出卖人李某的违约行为造成买受人丙100万元的损失，李某应向丙承担100万元的损害赔偿责任，而非在出卖人李某向第三人转卖房屋所获得的200万元获益范围内，承担损害赔偿责任。
【扩展分析】重大疫情期间的合同履行问题
2003年“非典”，2020年“新冠肺炎”疫情均是突发公共卫生事件，对经济社会和商业交易亦产生重大影响。从微观上而言，重大疫情对合同当事人的合同履行也产生实质上的阻碍，引发一系列合同纠纷，解决相关纠纷的关键在于厘清如下问题。
 1.重大疫情系不可抗力还是情势变更
不可抗力和情势变更均系外界影响合同履行的重大障碍，因此须结合案情判断该疫情是否导致合同不能履行或继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，方可决定是否适用不可抗力和情势变更的相关条款。另外，判断案情属于不可抗力还是情势变更，须掌握不可抗力与情势变更的区别。《民法典》第180条第2款对不可抗力作了界定，“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，并在第563条中将其作为合同法定解除事由之一。《民法典》第533条第1款对情势变更的定义是：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”某一客观事实是否构成不可抗力或者情势变更，应依据各自要件分别予以判断，二者并非相互排斥关系。重大疫情有可能同时构成不可抗力和情势变更，并分别适用相应的规则。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第2条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”第3条第2项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第1条第2款规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。”第2条第1款规定：“买卖合同能够继续履行，但疫情或者疫情防控措施导致人工、原材料、物流等履约成本显著增加，或者导致产品大幅降价，继续履行合同对一方当事人明显不公平，受不利影响的当事人请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则调整价款。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交货，或者导致买受人不能按照约定的期限付款，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更履行期限。”依据上述规定，应结合疫情或者疫情防控措施对合同履行造成的实际影响，分别适用不可抗力规则和情势变更规则。
 2.当事人如何以不可抗力主张免除违约责任
《民法典》第590条第1款第1句规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”不可抗力对于违约责任的免除具有重大意义，司法实践中对于不可抗力认定的裁判尺度较为严格。一方面，不可抗力须导致合同无法履行。以租赁合同为例，合同须在疫情发生之前已经签署生效，且在疫情暴发前正常履行，没有迟延履行的情形，且租赁合同的履行须受到了疫情的直接影响，一般要求因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行。另一方面，当事人应当依据《民法典》第590条第1款第2句的规定及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。此系为了防止当事人滥用不可抗力作为免责事由，逃避履行义务，同时也是为了防止当事人放任事态，导致损失扩大。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第3条第1项规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”上述规定是对疫情或者疫情防控措施作为不可抗力免责规则的具体化。
 3.违约金调整中的公平原则
重大疫情不可归责于合同任何一方，亦对双方当事人产生重大影响，由此导致的合同无法履行所造成的损失不能由一方当事人完全承担。《民法典》第6条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”疫情期间的租赁合同违约责任分配应体现公平原则，由双方合理分担，根据双方的过错程度、经济损失等因素，对违约金进行酌情调整。