简答题
理论与方法
2008-04-09
某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，{年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）
参考答案
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答案解析
答案：1196.68万元
(1)运用成本法计算公式为：房地产价格一土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧
(2)求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格：
(3)计算建筑物的重新购建价格：
1)建安成本＝600(万元)
2)管理费用＝600×3%＝18(万元)
3)投资利息＝(600+18)×40%×[(1+6%)4.5—1]+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5一1]＝158(万元)
4)销售税费＝90(万元)
5)开发利润＝120(万元)
建筑物的重新购建价格＝600+18+158+90+120—9860000(元)＝986(万元)
(4)计算建筑物的折旧额：
1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8(万元)
2)装修部分的折旧额＝140×1/5×3＝84(万元)
3)设备部分的折旧额＝100×1/10×3＝—30(万元)
4)长寿命项目的折旧额＝(986－8—140—100)×1/38×3＝58.26(万元)
建筑物的折旧总额＝8+84+30+58.26＝180.26(万元)
(5)该宗房地产的现时价格＝390.94+986—180.26＝1196.68(万元)
(1)运用成本法计算公式为：房地产价格一土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧
(2)求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格：
(3)计算建筑物的重新购建价格：
1)建安成本＝600(万元)
2)管理费用＝600×3%＝18(万元)
3)投资利息＝(600+18)×40%×[(1+6%)4.5—1]+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5一1]＝158(万元)
4)销售税费＝90(万元)
5)开发利润＝120(万元)
建筑物的重新购建价格＝600+18+158+90+120—9860000(元)＝986(万元)
(4)计算建筑物的折旧额：
1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8(万元)
2)装修部分的折旧额＝140×1/5×3＝84(万元)
3)设备部分的折旧额＝100×1/10×3＝—30(万元)
4)长寿命项目的折旧额＝(986－8—140—100)×1/38×3＝58.26(万元)
建筑物的折旧总额＝8+84+30+58.26＝180.26(万元)
(5)该宗房地产的现时价格＝390.94+986—180.26＝1196.68(万元)