股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建-考呗网

土地估价案例与报告

简答题股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。
请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

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1某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m²土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。
项目其他有关资料如下：　
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。　
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m²用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m²(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m²，办公楼市场租金水平每月为150元/m²。　
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

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2下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

请根据上述报告片断回答：
上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明?

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3上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?

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