调研纪要｜安徽省三四线城市（四十九）：阜阳篇（最新发布）(4)

项目点评：项目体量较大，为千亩大盘，分七个区域开发，目前已经全部推出，尚有八区的800-900套房源尚未去化。因项目开盘时间较早，目前在售八区高层售价在6500-7200元/平方米，洋房均价在7400-8300元/平方米，较首开价格涨幅在500-600元/平方米。

项目去化来看，2019年月均去化在400-500套，疫情之后的2020年销量显著下滑，月均去化仅为100-200套，究其原因，一方面购房需求经历了前期释放，迎来了阶段性瓶颈期；另一方面目前在售八区产品面积段普遍较大，高层在130-150平不等，洋房在129-180平不等，总价偏高，月供明显超出了刚需客群的承受范围，目前来看刚需购买者的总价天花板在100万，110-120平面积段产品适销对路。从客群结构来看，客户主要以本地地缘性客群为主，占比在80%以上；拓客手段上，项目与本地分销合作，分销成交占比在20%左右。目前案场到访以约访客户为主，自然到访一天仅为2-3组。

典型项目三：中梁山河甲第

▲案场图

地理位置：颍泉区界首路与东坡路交口（十九中、实验二小旁）

物业类型：洋房、高层、小高层

总户数：3056户

装修：毛坯

开盘时间：2019年10月5日

主力户型：3室2厅1厨1卫87-95平方米；3室2厅1厨2卫105-120平方米；4室2厅1厨2卫130平方米

售价：高层8500-8600元/平方米，洋房9300-9500元/平方米

项目点评：特色在于双学区，因中梁投资1亿元帮助政府扩建学校，因而不受到交房1年才能上学的限制，只要今年买房，明年便可就读周边的颍泉十九中和实验二小，是颍泉区域内的销量、售价的TOP1。项目于2019年10月首开，推出了1000余套房源，开盘当前售罄，此后陆续加推，节奏为1个月加推1-2栋楼，一期地块共计1800多户，目前32号楼在售，二期地块共计700多户，除37号楼小高层没开，余下全部开完，项目自开盘以来，目前已经售出2000多套房源。在售户型面积段为88-125平，高层95-105平，洋房120平去化最佳。首开高层均价在8100-8200元/平方米，目前价格稳步上行值8500-8600元/平方米，较周边同类住宅溢价在1000元/平方米，不过整体销量位于区域前列，疫情前2019年月均去化200-300套，疫情之后2020年月均去化也在100多套。从客群结构来看，颍泉老城占比在90%以上，郊县客群相对较少。目前拓客主要是自建渠道，没有分销。到访量工作日一天自然到访5组左右，约访客户在10组左右，周末更多。