调研纪要｜安徽省三四线城市（四十九）：阜阳篇（最新发布）(3)

蚂蚁考呗网 [ 2020-11-28 ] 点击次数：【大中小】

当前，城南片区项目普遍降价，客户观望情绪较为浓重，尤其是改善客群，成交周期会延长，不过若房价整体维稳，这部分改善需求仍有进一步释放的空间。

土地市场

总量回落与区域“冷热不均”

城南地王频出而颍泉、颍东流拍普遍

从CRIC监测数据来看，2015-2018年阜阳涉宅用地成交量稳步增加，2018年达历史高点2764万平方米，2019-2020年迎来稳步回调期，2020年1-10月涉宅用地成交量也已突破1019万平方米，较2019年同期大幅下降了35%。不过伴随着品牌开发商的进驻，成交楼面价波动上行，2020年前10月已达2058元/平方米。

调研纪要｜安徽省三四线城市（四十九）：阜阳篇（最新发布）

整体土拍市场显著“冷热不均”：颍州区为热点板块，土拍市场相对较热，品牌开发商集中拿地，2019年两宗地王均属于该区域，一宗为2019年3月11日，弘阳地产以759万/亩拿下处于经开与城南板块交汇处的[2018]-111地块，刷新阜阳目前最高单价，成为万众焦点，同时案名也已正式向外公布——弘阳府。一宗为2019年3月21日，宝星置业702万元/亩摘得阜阳颍州区[2018]-124号商住用地，溢价率37.6%，成交楼面价4050元/平方米，亦是阜阳第二宗700+万元/亩地块。2020年城南区域土拍热度不减，11月6日，碧桂园以759万元/亩成功竞得融创淮河壹号北侧限价地块，还需配建4100平方米安置房。土地市场竞争激烈主要源于城南可供竞拍的土地量相对有限，相较而言，颍东和颍泉空地较多，土地市场较为冷淡，流拍现象普遍。

总结展望

需求透支后面临“回调”

返乡置业难支撑

短期内市场下行压力较大

当前阜阳楼市基本处于前期需求透支后市场稳步下行期，一方面经历了2016年下半年以来房价“翻番”，加之棚改货币化推动，已有一波刚需和改善置业需求释放完毕；另一方面，2020年以来“解绑车位”、“降价潮”等现象层出不穷，也说明整体阜阳楼市正逐步从“卖方市场”向“买方市场”转变，短期内客户的观望情绪还是比较浓厚，购房周期也有延长的趋势。此外，阜阳作为人口输出大市，今年也并没有较为显著的“返乡置业”现象，也从侧面说明了疫情之后，整体购买力相对乏力的事实。

此外，值得关注的是，目前阜阳品牌房企竞争格局还是比较严峻的，一是目前招拍挂净地价格较高，但售价上涨乏力，也使大型房企利润空间相对有限；二是城南区域品牌房企项目扎堆，3公里内20个楼盘在售，产品同质化现象较为严重，后期去化承压。

典型项目一：融创淮河壹号

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▲区位/沙盘/售楼处实景图

地理位置：颍州区城南板块淮河路与颍上南路交汇处

物业类型：洋房、高层

总户数：914户

装修：毛坯

开盘时间：2019年8月31日

主力户型：3室2厅1厨2卫123平方米；4室2厅1厨2卫142-144平方米；4室2厅1厨3卫162平方米

项目点评：首开在2019年8月，目前推出楼栋基本售罄，余下200多套房源尚未推出，项目均价基本与周边二手房均价持平：项目所在淮河路二手房均价在阜阳最高，高层均价9000-10000元/平方米，洋房均价12000元/平方米。

项目去化来看，疫情之后整体销量不及疫前，“金九银十”推出特价房源活动，优惠力度在2-3万元/套不等，加速项目去化，10月去化约84套，在区域内名列前茅。

从客群结构来看，高层产品乡镇客群占比较大，达到了30%-40%，而洋房产品主要是老城区改善客群购买。

项目营销方式，本身自建渠道和全民经纪人，并未与分销合作，全民经纪人奖励机制为高层税前1万元/套，洋房税前3万元/套。从成交效果来看，目前自建渠道成交客户占比在40-50%，自然到访客户占比在30%-40%，老带新全民经纪人客户占比在10%-30%。项目工作日一天到访量为40组，自然到访与自建渠道占比各一半。目前来看，客户普遍偏好125平洋房产品，总价在150万以上的大面积高总价洋房去化难，月供压力大于首付。

典型项目二：东湖世纪城

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