调研纪要｜安徽省三四线城市（四十九）：阜阳篇（最新发布）

城市基本面：户籍人口超千万省内第一但1/4人口外流，经济发展缓慢且“强县弱市”格局

阜阳，位于安徽省西北部，全市总面积10118.17平方千米，下辖3区、4县、1市。城市定位而言，与宿州、淮北、蚌埠、菏泽四市同属中原城市群东部承接产业转移示范区内。

人口层面，2019年年末全市户籍人口1077.3万人，据抽样数据常住人口825.9万人，总人口居全省第一，但常住户籍人口比为0.77，约25%的人口超250万人外流。

经济层面，2019年全年GDP为2705.0亿元，总量不及合肥1/4，论人均GDP，又不如亳州、六安这几座经济总量排名倒数城市。从格局来看，又是典型的“强县弱市”格局，下辖太和县、颍上县、临泉县等三县GDP总量占全市近半数，市辖三区仅27%。

城市交通是阜阳近年来一大亮点。京九铁路纵贯境内，与漯阜、青阜、阜淮铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。随着郑阜高铁、商合杭高铁的通车，对阜阳加速融入长三角一体化发展有极大推动作用。

市场变化

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2019年下半年开始退热下行

2020年10月“降价潮”但去化效果一般

统计局数据显示，2016-2018年属于楼市高速增长期，尤其是2016年，商品房成交面积达663万平方米，同比增长88%，近乎翻番，2017-2018年均保持20%以上的增幅，2019年同样保持稳中有增态势，商品房销售面积1144.0万平方米，增长9.3%。

从房价变动情况来看，整体房价稳步上行，2017年达阶段性高点6649元/平方米之后，出现了后继乏力的现象，2018年小幅微降2%，2019年持稳在6652元/平方米。

结合实际调研反馈，2016年前阜阳楼市整体平稳，2016年下半年因前期供应消耗殆尽，新项目尚未入市，供应面临“空窗期”，加之城市旧改持续推进，拆迁带来的新增需求量巨大，整体市场呈现供不应求格局，房价跳增显著，从5000多元/平方米上涨至7000多元/平方米，迎来“抢房潮”，一房难求。“卖方市场”主导下，开发商开始采取绑定车位等方式卖房，一直延续到了2019年年中，车位售价在12-18万元/个不等。

2019年7月，随着城南华润阜阳中心首开便取消绑定车位的规定，同时开盘价格显著低于同类产品200-300元/平方米，阜阳市场开始步入下行区间。

2020年3月售楼处陆续开放，迎来一波放量，5-6月市场显著下滑，“金九”表现同样不佳，10月城南部分楼盘推出了较大的折扣，降价跑量，整体城南房价由“9”字头跌至“8”字头，部分项目折扣低至85折。

新入市的阳光城、石榴集团、高速地产等项目基本都采取了低开策略，开盘基本在8000元/平方米左右，不过首开当天去化均不足100套，市场整体去化不佳，下行压力加剧。

区域房价

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东控、西拓、南进、北优

房价梯度：城南新区>颍泉、颍东>经开

目前阜阳的总体发展规划为“东控、西拓、南进、北优”：东控为以岳家湖为中心，推进颍东新城发展；西拓为加强祥源文旅城、西湖新区、职教园区等建设；南进为重点推进城南新区一期以及高铁片区建设；北优则是重点发展泉河两岸生态经济示范区、泉水湾湿地公园、祥源颍淮生态旅游开发以及循环经济园区等。

目前来看，阜阳房地产基本可以分为颍州区的老城、城南、城西、经开、合阜产业园板块，颍泉区板块和颍东区板块。我们此次重点调研了城南、颍泉、颍东板块，各区域房价梯度：城南占据房价高地，均价在8000-10000元/平方米，颍泉和颍东相对刚需，价格在6500-9000元/平方米，经开属边缘区域，价格在5000-7000元/平方米不等。

政策环境

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政策稳定且相对宽松

首套首付二成、二套三成

仅阜南县限售

2018年3月，安徽省阜阳市阜南县出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》，其中对二套房、三套房进行了限售规定，为阜阳市首例。《意见》规定，阜阳市阜南县居民在县里名下已有二套住房，购买第三套（及以上）商品住房后5年内不得上市交易，非阜南县户籍居民在县里名下已有一套住房，购买第二套（及以上）商品住房后8年内不得上市交易，起始时间以购房人缴纳契税时间为准。