实地探访上海老破小学区房，到底什么样（最新发布）(3)

学区房对孩子的落户时限是有要求的，那么孩子出生到3岁之前，必须要落户。如果想要在那里读一类幼儿园的话，就更麻烦了，可能刚出生就要落户了。

因为有着时间限制，家长们对于学区房的热情是根本招架不住的，也没那么多时间来选择。所以说，老破小学区房一房难求。

并且，现在的使用权房子，都有不少人购买。

中介所说的这些，到底是不是为了卖房来忽悠我的？我从数据层面上来进行一个验证。

03. 老破小学区房，数据怎么看？

只是听中介介绍，难免会有所偏颇，我们从数据层面来看一下老破小学区房的情况。我选取的依然是建国西路板块，来看一下公布的成交数据和中介口中所说的到底有多大的差别。

我们来看下建国西路板块的整体成交价格走势，以及以我选择的小区为例的价格走势和那些非一阶梯学区房的价格走势。

建国西路板块学区房和非学区房成交价格对比

我拉了一下近两年的数据，从2019年3月开始至今。选取的则是我去看的这套27㎡所在住宅的小区以及旁边的非学区房的成交价格情况，和同板块做了一个对比。

从表格中可以看到，建国西路板块的价格总体上比较平稳，非学区房虽然上下波动，但是总体在一个范围内，而学区房的价格，一直都要比非学区房和同板块的价格要高不少。

而这个小区的学区房，因为在后续没有成交，所以暂时无数据，通过和中介的了解，和老破小学区房的房源稀少以及和周转率比较低有关。

特别是，之前由于出政策后家长开始买房，着急的家长在上半年已经购买，而不着急的则看着涨势打算看年后机会。

从去年10月开始有一波上涨，现在价格有所回落，跟中介所说的一样——价格趋于稳定。

再用我所看的学区房和它旁边的非学区房进行对比，可以看出，学区房的成交套数并不是很多。

建国西路板块学区房和非学区房成交套数对比

在成交套数上，选取的也是所看小区的老破小学区房和它旁边的非学区房，来进行的对比。可以看到，非学区房的数量挺多的，建国西路板块还是比较活跃的。

而只有零星几个月有学区房的成交记录。这一点，我当时也咨询了下中介，这些老破小学区房数量比较少，出一套就少一套。另外一点则是老破小学区房的周转率比较低。

我问了下中介，他给我算了一笔账：如果想要在这个地方上小学，必须在小孩3岁之前就买房了。而如果想要上初中的话，这套房子至少要持有到初中报名起，按照6岁入学算，至少要持有8到9年一套学区房。而大部分家长，看重的都是这里小学初中实力都很强的缘故。

也就是说，按照持有房子的时间来看，这里的老破小学区房周转率比较低，卖一套少一套。

这就是老破小学区房数量少的根本原因，房源真的是非常有限。

另一方面，从去化周期上来看，一阶梯的老破小学区房，如果是对口两个初中的，去化得非常快，大概是1.5个月就能卖出。而如果是对口四个初中的，则要慢一些，大概是3个月左右能卖出。

来源于中介介绍

当然，这些都来自于中介的数据，因为不少房源是先只悬挂在中介一端，并没有显示网上平台可见，所以以中介为准。可以看出，整个板块的学区房去化周期非常短。

当然，因为建国西路整个板块在徐汇区也属于不错的位置，所以整个板块的去化速度还是比较快的。

04. 买房建议

为什么我们要看老破小学区房？为什么家长们会那么焦虑？难道没有学区房，孩子们就上不了高中了吗？

网上经常有流传这样一个消息：上海有一半以上的初中生上不了高中。

它的算法是这样的：全市高中录取人数/全市初中入学的人数。

比如2013年，初中入学了12.07万人，那么在2017年时，高中录取了53276人，这样一算，妥妥的不到50%。这就加重了家长们的焦虑。（数据来源于沪教委）

实际上，这算法有着很大的错误！

有很多初中在上海入学的学生，是没有参加上海的中考的，2017年中考人数约为7.4万人，有4.6万人左右没有参加上海的中考。

这主要是因为很多外地考生不具备在上海中考的资格，他们要么回到了老家中考，要么报考上海的中职学校。

而按照中考报考考生人数和最终录取人数来算，上海高中的录取比例约为72%。也就是说，有72%左右的考生是能上普通高中的。