2017房地产估价师案例与分析精品试题十二(9)

　　二、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5

　　分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡(含苞欲放独立使用的车棚300㎡)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下：

　　1、 房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

　　2、 建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

　　3、 商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。

　　4、 商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/㎡;建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/㎡;剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

　　5、 房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：

　　采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

　　解：

　　1、开发完成后的房地产总价值

　　总建筑面积=10000×5=50000(㎡)

　　住宅总面积=50000-9000=41000(㎡)

　　(1)商铺开发完成后的房地产总价值

　　每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)

　　=50×12×(1-10%)=540(元/㎡)

　　每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)