2017房地产估价师案例与分析精品试题十二(6)

　　1.3比准价格计算

　　根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，如果如下：

　　利用实例A计算：为10606元/㎡

　　利用实例B计算：为9958元/㎡

　　利用实例C计算：为9285元/㎡

　　从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/㎡。

　　2、 测算2层商铺价格

　　估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。

　　××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：

　　9950×50%=4975(元/㎡)

　　3、 测算估价对象比准价格

　　估价对象总建筑面积为243.70㎡，1、2层面积均为121.85㎡，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)　　(二)收益法

　　1、估算有效毛收入

　　(1)潜在毛收入

　　潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·㎡)，则年潜在毛收入为：

　　65×243.70×12=190086(元)

　　(2)有效毛收入

　　由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：

　　有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)