十二、做人作业期
2006年10月10日至10月15日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明(略)
××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。
1、测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
1.1可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
表1 可比实例资料表
项目
估价对象与可比实例
|
A ××大厦首层商铺 |
B ××花园首层商铺 |
C ××大楼首层商铺 |
D 估价对象首层商铺 |
||
|
坐落 |
××大道 |
××大道 |
××大街 |
××大道 |
|
|
交易日期 |
2006年9月 |
2006年9月 |
2006年10月 |
2006年10月 |
|
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
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|
土地使用权取得方式 |
挂牌出让 |
挂牌出让 |
招标出让 |
挂牌出让 |
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|
房 地 产 状 况 |
地段等级 |
商业Ⅲ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅲ级 |
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繁华程度 |
商业密集区 |
一般 |
一般 |
商业密集区 |
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|
交通便捷度 |
较优 |
较优 |
较优 |
较优 |
|
|
公共配套设施完备程度 |
较完善 |
较完善 |
较完善 |
较完善 |
|
|
建筑装修 |
简装 |
简装 |
简装 |
简装 |
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|
设施设备 |
中央空调/自动消防喷淋 |
中央空调/自动消防喷淋 |
中央空调/自动消防喷淋 |
中央空调/自动消防喷淋 |
|
|
商铺类型 |
独立商铺 |
独立商铺 |
街角独立商铺 |
独立商铺 |
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|
建筑结构 |
框架 |
框架 |
框架 |
框架 |
|
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朝向 |
北 |
西 |
南 |
南 |
|
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临路状况 |
临××大道/混合型主干道 |
临××大道/混合型主干道 |
临××大街/混合型主干道 |
临××大道/混合型主干道 |
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商铺交易价格 |
10500/㎡ |
9091/㎡ |
9562/㎡ |
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