2017房地产估价师案例与分析精品试题十一(5)

　　(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;

　　(7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。

　　2、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

　　租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。

　　3、(1)确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

　　(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。

　　(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。

　　(4)确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。

　　(三)

　　1、重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

　　这样确定重置价格错误在于：

　　(1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算;

　　(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符;

　　(3)期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。

　　2、应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。

　　二、单项选择题

　　(一)1 B 2 A 3 D 4 D (二)5 C 6 D 7 C(三)8 D 9 B 10 A