上海教委新规利空部分热点“学区房”，有较强示范效应（最新发布）(3)

　　数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统

　　有学区规划利好的浦东二手房成交占比涨幅位居各区首位，其次是教育配套较佳的近郊板块，如宝山、青浦和闵行，涨幅也相对较高。

　　 同时，徐汇、静安、黄浦等中心城区二手房成交量占比也出现了上涨，这主要是由于：一方面，这些区域的新房供应有限，认筹比也往往较高；另一方面，此次进入市场的客户大多有学区需求，受此影响之下，这些客户更愿意选择中心城区的二手房而非郊区的新房，进而导致大量优质改善需求溢出至二手房市场。

　　图：2016年和2020年上海二手房区域成交占比变动

　　数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统

　　随着二手房下半年房价明显上涨，调控随即加压。2021年开年后，上海相继多次收紧楼市调控：1月21日，“沪十条”出台，封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理等；1月25日，将法拍房纳入限购范围。

　　 3月16日上海教委新规无疑在以上调控后进一步加压。我们认为，接下来一年，上海的房地产调控政策环境仍将保持收紧的状态。

　　图：2020年以来上海新房和二手房价格指数月度走势

　　数据来源：国家统计局

　　在上海教委政策发布后不久，北京也传出相关政策也可能会出现变化的消息。

　　包括学区房在内的市场稳定工作，是今年全国各地房地产监管部门的重点工作。今年以来，合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台过各类政策，从各个角度各个渠道出发，积极稳定学区房的价格和市场预期。

　　 我们认为，此次上海教委新政对稳定热点区域的学区房有一定的积极意义，且具有很强的示范效应，对全国各地的学区房降温有一定的启发引领作用。对于购房者及家长来说，需理性择校、理性置业。