上海教委新规利空部分热点“学区房”，有较强示范效应（最新发布）(2)

　　小沈的儿子可以算是学霸级的，对于这一新政，小沈表示，上海各区政策都不太一样，具体情况要具体分析，“我家户口挂在老房子这里，属于虹口区，是有对口的学校的，但是之前上海发布过一次政策，变成摇号的了，我们就直接去了私立。虹口这边的政策主要是跟着学籍走的，其他区有的是按户籍走的，按户口走的影响应该更大一些。”

　　小沈表示，学不学区房的对他家影响不是很大，户口所在地的老房子没打算卖过，主要是等着拆迁，对于儿子的教育也一直都是有名校上最好，没有也不强求，该上的补习班从小到大反正都没停过。

　　小余和小陈、小沈不同，他现在还没孩子，但是去年6月的时候，他刚把位于岳阳路的学区房卖了置换了一套次新房，卖的时候，他没想到大半年之后，会出现这样一个政策。

　　“我卖的时候没想那么多，我就是觉得自己年纪到了，需要一套独立的婚房，我之前自己住的房子也是前几年买的，贷款没还清，要再买一套比较吃力，之前谈的几个朋友都觉得不想和父母在一起，没办法，只能再买一套。去年的时候，因为疫情，很多二手房没人看，价格也在跌，我觉得这是一个机会，因为我老房子是学区房，在当时不仅没跌，还在涨，我就想着趁这个机会一边在涨，一边在跌，就抓紧置换一下，而且那时候看房子的人少，我还可以挑挑，于是我就卖了岳阳路的老房子，换了一套二房二厅的次新房，这样我也有一套独立的婚房了。”

　　小余告诉我们，当时他的卖出价接近16万/平方米，最终到手630万，他还了第一套房子剩下的贷款，然后全款买下了第二套房子。

　　“我把房子卖掉之后，有一段时间也在纠结，因为去年下半年之后，我新买的房子的价格涨幅没有我岳阳路的老房子涨的多，当时我一直安慰自己，学区房要有孩子了才用得上，没婚房老婆都找不到，主次关系要分清楚。没想到现在出了这样一个政策，我问了一下之前的中介，他告诉我现在那套房子的确是跌了，但还没跌破之前我卖的价格。所以我觉得，现在跌掉的很多都是去年下半年涨上来的价格，还没到真正暴跌的程度。”

　　某知名品牌中介小张告诉我们，新政发布之后，的确对学区房有很大影响，但是降价抛售的现象很少：“有人过来问价格的，但是真正大幅度降价挂牌的很少，起码我们店里这周是没有这样成交的，有些之前准备卖的，现在有部分转租了，二手房和新房还不太一样，除非很急的要用钱，否则价格谈不拢，人家房东不乐意卖就不卖了，放着收租也挺好。”

　　另一名中介小瞿表示，此次新政针对的是初中考高中阶段，之前他经手的更多的是小学阶段的：“我遇到的更多的还是孩子还没出生，准备要，或者刚怀不久，或者刚生不久的家长来问学区房，大部分都是要小学对口的，上海之前有关这类的政策一直都有，‘上海发布’上面也可以查小学对口的情况，还有‘人户分离’什么的，很多家长比我还了解的清楚，他们的目的都是很明确的，所以我觉得现在这个政策推出来，然后到真正影响到小孩上学还是一个很漫长的过程，起码现在在读的这些孩子，都差不多定型了。影响最多的还是准备要买学区房或者是刚买了学区房的那部分人。”

新政前，上海二手房成交金额创历史新高

　　事实上，从市场来看，2000年以来上海的二手房市场成交量呈现五年一周期的特点，在2016年的成交高峰期过后，2020年上海的二手房需求也迎来了集中爆发，二手房市场活跃度提高，成交量同比增加，并达到近四年来的最高点，成交金额更是突破1万亿元，创下历史新高。

　　图：2000年~2020年上海二手住宅成交规模走势（万平方米）

　　数据来源：上海统计局

　　二手房市场的火热，主要原因正是在于优质学区二手房价格的调涨。自2020年3月起，上海实施“公民同招”、民办摇号的新政，导致公办学校稳定优势凸显。基于此，九年一贯制学区房、初中学区房开始受到热捧，进而抬升了二手房整体市场热度。

　　图：2011年~2020年上海二手房成交面积、金额走势（万平方米，亿元）