子公司市值暴跌83%，融资能力仅80亿，却抛出1400亿文旅梦！这位广东富豪在下一盘什么（最新发布）(8)

即便拿地成本低廉，但由于被寄予厚望的、高速公路及城际铁路数次推迟，加之天津市区的辐射能力远远不及北京，2007年开始市场上同类物业大量上市，多数大盘最终成了“空城”、入住率极低。据统计，天津市2011年住宅交易面积总计为887.19万平米，2010年为1024.79万平米，仅其中10个项目就可供全市3年销售。国家宏观调控、区域房地产开发严重供过于求，天津锦绣香江存货消化困难，而滞销严重又令其缺乏充足的开发建设资金，陷入恶性循环。

香江控股接力

在南方香江集团的住宅开发之外，香江集团的地产业务还部分依托于深圳金海马实业展开。深圳金海马实业在家居零售业务之外，亦在发展商业地产，即商贸商铺的开发销售。也就是说，香江集团较早已开启“住宅地产+商业地产”的开发模式。

2003年，南方香江集团控制上市公司山东临工（600162，后更名为“香江控股”）。2007年，香江控股以收购加定增方式，开始将南方香江集团、深圳金海马实业旗下相关资产收纳进上市公司。如此一来，南方香江集团逐步转型为投资控股平台，香江控股与深圳金海马实业日渐成为香江集团旗下经营房地产与商贸物流、家居零售两大业务的主体。

2006年开始，大量的资产项目从南方香江集团、深圳金海马实业、香江集团以及香江投资等关联公司等被注入香江控股。大股东解释称，是为了“提高相关物业资产，降低负债率，避免同业竞争和关联交易”。

在大股东的运作下，香江控股迅速转型为一家主营房地产的企业。原属于南方香江集团的锦绣香江、翡翠绿洲等品牌项目均被注入上市公司（表6）。年报称，香江控股要“实现中国高端住宅地产及物流地产行业领跑者的战略”，3-5年内“实现成为地产类上市公司中前列优质公司”的目标。

2008年年报显示，香江控股旗下控股子公司达到25家，房地产业务规模超过14亿元，2008-2010年商品房销售额（房地产业务）分别为14.13亿元、16.49亿元、15.82亿元，占其营业收入之比分别达71.72%、76.06%、82.43%，已是名副其实的住宅地产公司。

2008年开始，南方香江集团即筹划将天津三公司98%的股权资产注入香江控股，但这项交易一波三折，多次被紧急叫停。最终，香江控股在2017年以25.02亿元全部现金购买了天津三公司65%股权，南方香江集团套现脱身。

南方香江集团脱手天津三公司之际，香江控股进行了于一场7家基金公司参与的定增。

2017年2月，金鹰基金、金元顺安基金、上海泓谟资产、杭州炬元彤康、前海开源基金等7家机构共同参与了香江控股的增发，后者以3.98元/股的价格，募集到23.5亿元资金（表7）。不难发现，该笔资金与后来收购天津三公司65%股权所涉及的25亿元规模不相上下。

在基金定增及天津资产收购完成后的2018年6月，南方香江集团公布了增持香江控股股份计划——累计增持不低于3399.33万股，最高不超过6798.65万股。资料显示，2018年10月12日、11月6日、11月15日，南方香江集团分别通过大宗交易增持香江控股2517.17万股、3654.68万股、626.8万股股份，即顶格完成增持计划，累计增持6798.65万股。

有意思的是，同样在2018年第四季度，杭州东方邦信赤和股权投资基金合伙企业（有限合伙）、创金合信基金管理有限公司分别减持了626.8万股、3088.58万股香江控股股份。

2018年12月，南方香江集团再度抛出股份增持计划。2019年1月15日，其通过两笔大宗交易，分别买入3153.39万股、2890.78万股香江控股股份。

巧合的是，资料显示，2019年第一季度，杭州炬元彤康投资合伙企业（有限合伙）、杭州东方邦信赤和股权投资基金合伙企业（有限合伙）分别减持了3153.39万股、2890.78万股香江控股股份。

2019年9月，南方香江集团与金鹰基金、金元顺安基金签署了《股份转让协议》，宣布以2.52元/股的单价受让了后者持有的香江控股1.18亿股股份。

至此，7家基金公司资金套现退出。一系列的巧合是否意味着，天津三公司这场曲折的资产注入是借力定增基金公司的支持完成的？

明面上看，基金公司以3.89元/股参与定增，以2.52元/股的单价退出，这1.18亿股定增将产生1.62亿元亏损。但由于2017-2019年，香江控股分红力度暴增，这笔1.18亿股定增股份至少获得（税前）0.41亿元分红，账面亏损约为1.21亿元。