郴州出口退税做账流程免费咨询（最新发布）(3)

（1）府城房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。

（3）2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×5%）×90%=16065（万元）

（4）2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=（2450+3150）×90%=5040（万元）

（5）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（6）2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=（600-150）×90%+（16065+5040）×5%=405+1055.25=1460.25（万元）

（7）可以扣除的项目金额=16065+5040+1460.25+534.6+（16065+5040）×20%=27320.85（万元）

增值额=40500-27320.85=13179.15（万元）

（8）增值率=13179.15÷27320.85=48.24%

2016年11月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=13179.15×30%=3953.75（万元）

（9）2017年2月销售最后剩余4500㎡可以扣除的金额：27320.85÷40500×4500=3035.65（万元）

因此，增值额为：4320-3035.65=1284.35（万元）

所以增值率为：1284.35÷3035.65=42.31%

所以应该缴纳的土地增值税为：1284.35×30%=385.29（万元）