郴州出口退税做账流程免费咨询（最新发布）(2)

（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。

要求：

（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。

【答案】

（1）允许扣除的土地使用权支付金额=[16000×5%+16000×（1-10%）]×50%×（20000÷25000）=6080（万元）。

（2）允许扣除的开发成本=12000×（20000÷25000）=9600（万元）。

【例11·计算题】2017年3月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：a

（1）2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。

（2）2016年3月开始动工建设，发生开发成本5000万元；银行贷款凭证显示利息支出1000万元。

（3）2017年2月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得不含税收入20000万元；可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益。

（4）假设清算土地增值税时允许扣除的各项税金为33万元

（5）公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税600万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。）

要求：

根据上述资料，按照要求（1）至要求（5）计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。

（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付金额。

（3）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。

（4）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。

（5）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。

【答案】

（1）房地产开发企业将开发产品用于对外投资的，应视同销售房地产。本题中房地产开发项目全部竣工、完成销售（80%已对外销售，20%发生视同销售），符合土地增值税清算条件，房地产公司应进行土地增值税清算。

（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=8000+8000×5%=8400（万元）。

（3）扣除项目金额=8400+5000+[1000+（8400+5000）×5%]+33+（8400+5000）×20%=17783（万元），增值额=20000÷80%-17783=7217（万元），增值率=7217÷17783×100%=40.58%，适用税率30%。

应纳土地增值税=7217×30%=2165.1（万元）

补缴土地增值税=2165.1-600=1565.1（万元）。

（4）税务机关不能对清算补缴的土地增值税征收滞纳金。根据规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

（5）税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

【例12·计算】府城房地产开发公司为内资企业，公司于2014年1月～2017年4月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：

（1）2014年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7000万元，并规定2014年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2015年5月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。

（3）2016年4月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l50万元，已取得相关凭证。

（5）2016年5月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2016年10月底销售面积为40500m2，取得不含税收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。

（6）2016年11月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

（7）2017年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。

（8）销售计算土地增值税前可以扣除的税金及附加为534.6万元。（这是指销售40500平方米可以扣除的税金及附加）

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②其他开发费用扣除比例为5%）

要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

（1）简要说明主管税务机关于2016年11月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

（2）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?

（3）计算2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

（4）计算2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

（5）在计算土地增值税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?

（6）计算2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。

（7）计算2016年11月进行土地增值税清算时的增值额。

（8）计算2016年11月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。

（9）2017年3月就剩余部分的销售应当缴纳的土地增值税

【答案及解析】