有一框架结构一至三层营业房2004年6月30日交付使用，房地产权证记载建筑面积为500平方米。该区域营业房房地产交易价格从2004年5月至2005年8月31日每月环比上涨1.2%。市场调查情况如下表：

上表内繁华程度、交通便捷度、配套设施完善度、临街状况四个因素中，优、较优、良好三个档次修正系数依次相差5%(均为对总价格的影响程度)。
请根据上述资料计算该房地产在2005年8月31日的总价格(要求先填写比准价格计算表)。

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答案解析

l．对交易日期的修正：定义鉴证标的的交易日期2005年8月31日的价格指数为100，则：
(1)A的价格指数=100/(1+1.2%)12=86.66；
(2)B的价格指数=100/(1+1.2%)5=94.21；
(3)C的价格指数=100/(1+1.2%)10=88.76。
2．对建筑面积的修正：定义鉴证标的的建筑面积的价格指数为100，则：
(1)A的价格指数=100×530÷500=106；
(2)B的价格指数=100×520÷500=104；
(3)C的价格指数=100×490÷500=98。

因题目未说明土地还原率或折现率，故不考虑土地使用年限的修正。
取交易实例比准价格的算术平均数作为市场比较法鉴证标的的现实市场单价：
(8432+8400.6+9224)÷3=8685.53(元/m²)。
鉴证标的的现实市场总价=8685.53×500=4342765(元)=434.28(万元)。

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