价格鉴证案例分析
简答题
某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。
试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。
某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。
试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。
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采用成本法计算土地的鉴证价格。
1．土地取得费用=15(万元/亩)。
2．土地开发费用=10(万元/亩)。
3．假设土地的取得费在开发期初一次性投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，以银行现行月利率作为资金利息率，则：
利息=15×[(1+1%)20－1]+10×[(1+1%)10-1]=3.30+1.05=4.35(万元/亩)。
4．利润=(土地取得费+土地开发费)×投资报酬率=(15+10)×20%=5(万元/亩)。
5．土地增值收益=土地成本×土地增值收益率=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润)×土地增值收益率=(15+10+4.35+5)×10%=3.44(万元/亩)。
6．土地价格=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益=15+10+4.35+5+3.44=37.79(万元/亩)。
所以该开发区的土地的单位面积价格为37.79万元/亩。
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××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的l8层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封，拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后，采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证，以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法测算的部分内容：
1．鉴证标的概况
该商住综合楼地上18层，地下2层，建筑高度49．95米，现浇板柱结构：地上一层为商业用房，2～18层为住宅，地下两层为人防设施，设备问及车库，地下车位150个。土地使用权面积为5978平方米，总建筑面积34185平方米(地上部分26186平方米，地下部分7999平方米)，可销售建筑面积26425平方米(住宅部分24907平方米、商业部分1518平方米)，截至法院查封时，该综合楼主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地面的装修已经完成，室内达到初装水平。外部市政已达到“七通”，基础设施状况良好，该综合楼建设周期为1．5年。土地开发期半年，该宗土地的出让年期为50年。
2．成本法测算过程
(1)土地价格
根据《××市关于调整国有土地使用权协议出让价格标准的规定》，该宗土地的楼面地价为1700元/平方米。
(2)开发成本(含勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区内外公建设施配套费及其他费用等)。根据调查测算，当地类似工程的开发成本为2660元/平方米。
(3)管理费。按开发成本的3%计算，则管理费=2660×3%=79/8(元/平方米)。
(4)正常利税：
①投资利息。年利率按银行一年定期存款利率1/98%，假设资金为均匀投入，利息期
②开发利润。开发商利润率取20%，则开发利润=2660×20%=532(元/平方米)。
③销售税费(包括销售费用、营业税、城市维护建设税、教育附加、由卖方负担的印花
税、所得税等)。经测算综合收费率为6/5%，则销售税费=(2660+52/67+79/8+532)÷
(1-6/5%)×6/5%=231.11(元/平方米)。
④正常利税额=52/67+532+231.11=815.78(元/平方米)。
(5)
××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的l8层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封，拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后，采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证，以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法测算的部分内容：
1．鉴证标的概况
该商住综合楼地上18层，地下2层，建筑高度49．95米，现浇板柱结构：地上一层为商业用房，2～18层为住宅，地下两层为人防设施，设备问及车库，地下车位150个。土地使用权面积为5978平方米，总建筑面积34185平方米(地上部分26186平方米，地下部分7999平方米)，可销售建筑面积26425平方米(住宅部分24907平方米、商业部分1518平方米)，截至法院查封时，该综合楼主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地面的装修已经完成，室内达到初装水平。外部市政已达到“七通”，基础设施状况良好，该综合楼建设周期为1．5年。土地开发期半年，该宗土地的出让年期为50年。
2．成本法测算过程
(1)土地价格
根据《××市关于调整国有土地使用权协议出让价格标准的规定》，该宗土地的楼面地价为1700元/平方米。
(2)开发成本(含勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区内外公建设施配套费及其他费用等)。根据调查测算，当地类似工程的开发成本为2660元/平方米。
(3)管理费。按开发成本的3%计算，则管理费=2660×3%=79/8(元/平方米)。
(4)正常利税：
①投资利息。年利率按银行一年定期存款利率1/98%，假设资金为均匀投入，利息期
②开发利润。开发商利润率取20%，则开发利润=2660×20%=532(元/平方米)。
③销售税费(包括销售费用、营业税、城市维护建设税、教育附加、由卖方负担的印花
税、所得税等)。经测算综合收费率为6/5%，则销售税费=(2660+52/67+79/8+532)÷
(1-6/5%)×6/5%=231.11(元/平方米)。
④正常利税额=52/67+532+231.11=815.78(元/平方米)。
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2002年7月1日××市价格认证中心接受法院委托，对法院查封的××机械有限公司持有的××高科技产业股份有限公司500万股法人股进行价格鉴证，鉴证基准日为2002年6月30日。以下是价格认证中心价格鉴证报告中的部分内容。
1．××高科技产业股份有限公司的基本情况
××高科技产业股份有限公司是××机械有限公司参股的上市公司，该公司于l998年×月×日获准在深圳证券交易挂牌上市，总股本16000万股，其中流通股6530万股、法人股9470万股，××机械有限公司持有的法人股占总股数的6%。上市后××高科技产业股份有限公司先后进行过两次利润分配，2000年度分配方案为10派1．2元(股权登记日2001年6月1日)、2001年度利润分配方案为每10股转增3股(除权除息日为2002年5月25日)。
2．鉴证方法的确定
鉴于××高科技产业有限公司的收益情况比较稳定，其未来收益可以预测，拟选定收益法。
3．收益预测
经价格鉴证人员对××高科技产业股份有限公司的经营状况及风险、1998～2002年中期主要财务指标、行业收益等因素的分析，结合该公司未来发展规划，对该公司2002年下半年和未来5年的净利润进行了预测，具体如下表(金额单位：万元)。5年以后各年净利润与2007年保持不变。
4．折现率及收益年限
根据对有关资料的分析，××高科技产业有限公司所在行业的行业风险报酬率为6%，
该企业的财务风险率为1.5%，经营风险报酬率为0.5%，银行一年定期存款利率1.98%，
企业贷款年利率为5.5%。则折现率可确定为：5.5%+6%+0.5%=12%。
假定公司持续经营，收益年限为无限期。
5．企业整体(收益)价值
2002年下半年收益现值：3600/(1+12%÷l2)6=3391.36(万元)。
2003—2007年各年收益现值总和：
8200/(1+12%)+9200/(1+12%)2+9800/(1+12%)3+9560/(1+12%)4+9590/(1+12%)5=33148.24(万元)。
@2008年以后各年收益现值：9590/12%=79916.67(万元)。
则企业整体(收益)价值=3391.36+33148.24+79916.67=116456.27(万元)。
6．每股收益价格=116456.27÷16000=7.28(元)。
7．500万股法人股6月30日价值=7.28×500=3640(万元)。
2002年7月1日××市价格认证中心接受法院委托，对法院查封的××机械有限公司持有的××高科技产业股份有限公司500万股法人股进行价格鉴证，鉴证基准日为2002年6月30日。以下是价格认证中心价格鉴证报告中的部分内容。
1．××高科技产业股份有限公司的基本情况
××高科技产业股份有限公司是××机械有限公司参股的上市公司，该公司于l998年×月×日获准在深圳证券交易挂牌上市，总股本16000万股，其中流通股6530万股、法人股9470万股，××机械有限公司持有的法人股占总股数的6%。上市后××高科技产业股份有限公司先后进行过两次利润分配，2000年度分配方案为10派1．2元(股权登记日2001年6月1日)、2001年度利润分配方案为每10股转增3股(除权除息日为2002年5月25日)。
2．鉴证方法的确定
鉴于××高科技产业有限公司的收益情况比较稳定，其未来收益可以预测，拟选定收益法。
3．收益预测
经价格鉴证人员对××高科技产业股份有限公司的经营状况及风险、1998～2002年中期主要财务指标、行业收益等因素的分析，结合该公司未来发展规划，对该公司2002年下半年和未来5年的净利润进行了预测，具体如下表(金额单位：万元)。5年以后各年净利润与2007年保持不变。
4．折现率及收益年限
根据对有关资料的分析，××高科技产业有限公司所在行业的行业风险报酬率为6%，
该企业的财务风险率为1.5%，经营风险报酬率为0.5%，银行一年定期存款利率1.98%，
企业贷款年利率为5.5%。则折现率可确定为：5.5%+6%+0.5%=12%。
假定公司持续经营，收益年限为无限期。
5．企业整体(收益)价值
2002年下半年收益现值：3600/(1+12%÷l2)6=3391.36(万元)。
2003—2007年各年收益现值总和：
8200/(1+12%)+9200/(1+12%)2+9800/(1+12%)3+9560/(1+12%)4+9590/(1+12%)5=33148.24(万元)。
@2008年以后各年收益现值：9590/12%=79916.67(万元)。
则企业整体(收益)价值=3391.36+33148.24+79916.67=116456.27(万元)。
6．每股收益价格=116456.27÷16000=7.28(元)。
7．500万股法人股6月30日价值=7.28×500=3640(万元)。
