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单选题 案例与分析
2010-08-20

根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据以往的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（　　）。

A．前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平
B．在全部经营期内持续增长
C．在全部经营期内保持不变
D．前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平
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参考答案

D

答案解析

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1 一、委托方
××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述（略）
四、估价目的
评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据
五、估价时间
2003年4月1日
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/㎡（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2003年3月10日～3月20日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1．估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1～6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0．80、1：0．75、1：0．70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
（1）1层年有效毛收入：A=1000㎡×100元/㎡×0．8×12=96．00万元
（2）2层年有效毛收入：B=1000㎡×80元/㎡×0．8×12×90%=69．12万元
（3）3层年有效毛收入：C=1000㎡×70元/㎡×0．75×12=63．00万元
（4）4层年有效毛收入：D=1000㎡×60元/㎡×0．75×12×85%=45．90万元
（5）5层年有效毛收入：E=1000㎡×40元/㎡×0．75×12×85%=30．60万元
（6）6层年有效毛收入：F=1000㎡×30元/㎡×12×85%=30．6万元
（7）7、8层年有效毛收入：G=（410+201）㎡×20元/㎡×0．7×12×80%=8.21万元
年有效毛收入：A+B+C+D+E+F+G=96．00万元+69．12万元+63．00万元+45.9万元+30．6万元+30．6万元+8．21万元=343．43万元
2．估算年运营费用
（1）年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293元/㎡×2560㎡=75-01（万元）
（2）年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343．43万元×5%=17．17万元
（3）年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343．43万元×8%=27.47万元
（4）年保险费：按年租金收入的0．2%计算。则：年保险费=343．43万元×0．2%=0.69万元
（5）年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5．5%。则：年税费：343．43万元×（12%+5．5%）=60．10万元
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75．01万元+17．17万元+27．47万元+0．69万元+60．10万元=180．44万元
3．估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343．43万元-180．44万元=162．99万元
4．确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5．选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40年-5年=35年，且净收益每年基本上固定不变．因此选用以下公式计算收益价格

将上述相关数据：a=162．99，r=35代入公式，得V=1899．58万元
（二）成本法估价测算过程
1．估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12．5%。则估价对象土地价格
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2
估价对象及可比
实例
比较因素及差异（%） 		估价对象 实例A 实例B 实例C
交易价格/（元/㎡） 待估 6000 6800 6900
交易时间 2003.8 2003.5 2003.2 2003.1
交易情况   0 0 0
房
地
产
状
况
因
素 		区域
因素 		配套设施情况   -2 +2 +3
地理位置   -3 -1 0
交通出行便利状况   -2 +1 +1
  环境、社区状况     0   0   0
  个别
因素 		  用途     0   0   0
  容积率     -1   +2   -1
建筑形式   -1 0 +2
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3 某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
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