案例与分析
A．可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B．只能对两个厂区的土地进行估价
C．可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D．可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
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A．按出让土地使用权评估其公开市场价值
B．按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C．用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D．用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）
房地产估价结果报告 一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1．区位状况（略）
2．实物状况（略）
3．权益状况（略）
四、估价目的
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
2005年4月18日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794．52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2005年4月16日一2005年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，计算估价对象的客观合理价格或价值。
2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，计算估价对象的客观合理价格或价值。
3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1．采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费。
2．估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（1）采用的公式
（2）所选可比实例见表1
表1可比实例情况
 可比实例及估价对象 比较项目 |
A | B | C | 估价对象 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 项目名称 | ××苑 | ××楼 | ××园 | ××园 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 项目坐落 | ××新村××号 | ××路××号 | ××道××号 | ××大道××号 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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3对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见下表，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
（一）年有效毛收入 22000㎡×（50+5）元/㎡×12 X（1-10%）=13068000元 二）年运营费用 1．年维修费用 25000㎡ X 2000元/㎡×2%=1000000元 2．年管理费用 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040（元） 3．年营业税及附加 年营业税及附加=13068000元×5．55%=725274元 4．年运营费用小计 年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元 （三）年净收益 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=13068000元-2417314元=10650686元 （四）估价结果 
最新试题 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（ ）。 类型：单选题2013-09-03 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。 类型：单选题2013-09-03 根据下列材料，回答题。 某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨 类型：单选题2013-09-03 房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么？ 类型：简答题2013-09-03 房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？ 类型：简答题2013-09-03 假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多 类型：单选题2013-09-03 在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。 类型：单选题2013-09-03 根据下列材料，回答题。 需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2的矩形土 类型：单选题2013-09-03 指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正 类型：简答题2013-09-03 简述在建工程价值评估的技术路线和方法。 类型：简答题2013-09-03
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