简答题
案例与分析
2010-08-20
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见下表，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
名 称 |
数 据 | 名 称 | 数 据 |
| 总建筑面积 | 25000㎡ | 房屋重置价格 | 2000元/㎡ |
| 可出租建筑面积 | 22000㎡ | 房屋耐用年限 | 50年 |
| 设备用房建筑面积 | 2500㎡ | 房屋维修费率（年） | 房屋重置价格的2% |
| 管理用房建筑面积 | 500㎡ | 月物业管理费 | 5元/㎡ |
| 营业税及附加率 | 5.55% | 土地剩余年限 | 45年 |
| 接租金收入计的房产税率 | 12% | 年报酬率 | 5% |
| 平均正常空置率 | 10% | 管理费用率（含保险费、租赁费用） | 租金的3% |
|
可出租建筑面积的月租金 （不含物业管理费） |
50元/㎡ |
（一）年有效毛收入
22000㎡×（50+5）元/㎡×12 X（1-10%）=13068000元
二）年运营费用
1．年维修费用
25000㎡ X 2000元/㎡×2%=1000000元
2．年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3．年营业税及附加
年营业税及附加=13068000元×5．55%=725274元
4．年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年净收益
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估价结果
参考答案
暂无
答案解析
（一）年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为
22000㎡×50元／㎡×12×（1-10%）=11880000元。
[答物业费应当减去，有效毛收入22000㎡×（50-5）元／㎡×12×（1-10%）=10692000元，扣2．5分]
（二）年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。应为
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元。
（有效毛收入未采用11880000元在本处不扣分）
（答不计入管理用房租金损失，但应计入物业管理费，扣2．5分）
（三）年运营费用中未计算房产税。应增加：
房产税：有效毛收入×12%=11880000元×12%=1425600元
（有效毛收入未采用11880000元在本处不扣分）
（答房产税22000×50×12×12%=1584000的，扣2．5分）
中间计算过程：
年费用合计：
年净收益：年有效毛收入一年运营费用=11880000元-3507274=8372726元。
（增加中间计算过程不加分不减分）
（四）估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年。
（年净收益未采用8372726元在本处不扣分）
说明：
（1）指明了错误，未列出公式及计算结果得1分。
指明了错误，列出正确计算公式，无计算结果得2分。
指明了错误，列出正确计算公式，得出计算结果得2．5分。
（2）将正确的地方指认为错误，倒扣2．5分。
（3）指出×××有错，但列出错误公式者，扣2．5分。
22000㎡×50元／㎡×12×（1-10%）=11880000元。
[答物业费应当减去，有效毛收入22000㎡×（50-5）元／㎡×12×（1-10%）=10692000元，扣2．5分]
（二）年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。应为
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元。
（有效毛收入未采用11880000元在本处不扣分）
（答不计入管理用房租金损失，但应计入物业管理费，扣2．5分）
（三）年运营费用中未计算房产税。应增加：
房产税：有效毛收入×12%=11880000元×12%=1425600元
（有效毛收入未采用11880000元在本处不扣分）
（答房产税22000×50×12×12%=1584000的，扣2．5分）
中间计算过程：
年费用合计：
年净收益：年有效毛收入一年运营费用=11880000元-3507274=8372726元。
（增加中间计算过程不加分不减分）
（四）估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年。
（年净收益未采用8372726元在本处不扣分）
说明：
（1）指明了错误，未列出公式及计算结果得1分。
指明了错误，列出正确计算公式，无计算结果得2分。
指明了错误，列出正确计算公式，得出计算结果得2．5分。
（2）将正确的地方指认为错误，倒扣2．5分。
（3）指出×××有错，但列出错误公式者，扣2．5分。