案例与分析
简答题
××××房地产估价报告 封面及目录（略） 致委托人函 ×××（委托人全名）：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243．7㎡商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170．41万元（大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整），单位建筑面积价格人民币6993元/㎡（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签章）
2006年10月15日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××××房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）区位状况（略）
（二）实物状况
1．建筑物实物状况
建筑面积：243．70㎡
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物层数为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4．5m，2层层高约3．2m
建筑物实际用途：一层、二层为商铺，其余为写字楼
装修情况：（略）
设施设备：（略）
工程质量：（略）
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。
物业管理状况：（略）
绿化等其他情况：（略）
2．土地实物状况
土地用途：一层、二层为商业服务。
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止。
形状、地势、地质；水文状况：（略）
（三）权益状况
1．建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号××号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务,建筑面积共243．7㎡。其中一层121．85㎡，二层121．85㎡，钢筋混凝土结构。
2．土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。
3．他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点
2006年10月10日。
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日止的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合X×市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170．41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业期
2006年10月10日～10月15日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明（略） ××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
（一）市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一层、二层商铺的价格。
1．测算一层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
（1）可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
表1可比实例资料
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243．7㎡商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170．41万元（大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整），单位建筑面积价格人民币6993元/㎡（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签章）
2006年10月15日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××××房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）区位状况（略）
（二）实物状况
1．建筑物实物状况
建筑面积：243．70㎡
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物层数为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4．5m，2层层高约3．2m
建筑物实际用途：一层、二层为商铺，其余为写字楼
装修情况：（略）
设施设备：（略）
工程质量：（略）
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。
物业管理状况：（略）
绿化等其他情况：（略）
2．土地实物状况
土地用途：一层、二层为商业服务。
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止。
形状、地势、地质；水文状况：（略）
（三）权益状况
1．建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号××号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务,建筑面积共243．7㎡。其中一层121．85㎡，二层121．85㎡，钢筋混凝土结构。
2．土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。
3．他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点
2006年10月10日。
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日止的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合X×市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170．41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业期
2006年10月10日～10月15日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明（略） ××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
（一）市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一层、二层商铺的价格。
1．测算一层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
（1）可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
表1可比实例资料
参考答案：暂无进入在线模考
1．致委托方函缺少估价时点。
2．致委托方函缺少估价报告应用的有效期。 3．结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。 4．结果报告估价方法中缺少估价方法定义（或各种方法未做说明）。 5．结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。 6．技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性。 7．比较因素欠缺，如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收益年限等是否相近（或未对上述因素进行修正；或未对权益状况进行修正）。 8．缺少可比实例因素的分析说明（或缺少可比实例因素修正系数表；或修正系数取值说明）。 9．可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。 10．市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。 11．估价对象一层层高4．5m，未进行相应修正处理。 12．技术报告中市场法缺少计算公式（或市场法计算比准价格缺少计算过程）。 13．一层、二层平均租金确定65元/（月·㎡）过于简单（应用调查实例确定租金；应说明1、2层是否是组合商铺）。 14．租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。 15．10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。 16．有效毛收入计算应为190086×（1-10%-5%）=161573（元）（两率不是连乘是连加）。 17．营业税及附加为租金收入的5．85%不准确。 18．运营费用中缺少土地使用税。 19．出租房屋管理费和租赁费用，按经验数据取值不妥（或管理费和租赁费用取2．5%，理由不充分）。 20．保险费的计算基础错误，应为建筑物现值（计算保险费时，取建筑物重置价为2000元／㎡错，应减去折旧）。 21．收益法公式的选用没有理由（或没有对未来净收益做出分析；或采取净收益不变公式缺少理由）。 22．土地剩余使用年限为37．5年。 23．收益法中采用建筑物耐用年限是错误的，应按土地使用权剩余年限计算（指出收益年限应为37．5年或指出耐用年限错误、取值38．5年，均给3分；指出公式中n年取值或收益年限错误，给3分）。 24．可比实例缺少币种。 你可能感兴趣的试题
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