（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取-考呗网

案例与分析

简答题（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?
2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

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1．估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。（1分）
估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人）（2分）（共3分）
2．拍卖保留价由法院确定，（1分）应以评估价格为基础确定。（2分）（共3分）
3．应注意以下费用：（1）拍卖机构佣金；（1分）（2）补缴土地使用权出让金；（1分）
（3）房地产交易相关税费；（1分）（应有具体项目，笼统回答不给分）（4）估价机构的评估费用。
（1分）（共4分）

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1（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1．这样的做法有哪些错误?
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

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2（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（　　）。

A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险

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3如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（　　）。

A．该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B．按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C．该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D．根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

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