土地估价案例与报告
简答题该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?
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存在错误和不完善的地方如下：
①编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据；②未进行容积率修正；③未进行使用年期修正；④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。
①编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据；②未进行容积率修正；③未进行使用年期修正；④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。
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1下面是-个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因
××股份有限公司土地资产评估技术报告
一、委估公司概况(略)
二、委托评估地块的基本情况
1.评估对象所处的位置及交通条件
评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业-条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。
2.自然条件
××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈削匕向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。
三、委估宗地现状
根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88㎡，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是1992年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。
四、委估地琰四至及周围环境
评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院、××大厦：××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活 动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。
五、委估宗地占地面积的确认
评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765㎡，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765㎡，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88㎡。
六、宗地评估路径
(-) 估价方法介绍
1.土地残余法
根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益 还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。
2.比较法
比较法是在同-市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。
3.基准地价修正法
就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。
(二) 评估程序(略)
七、宗地地价测算
土地残余法：
1.物业总价值
(1) 商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大 楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/㎡。
对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/㎡，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/㎡。
根据××物业管理公司和其他-些物业管理公司的写字楼和其他-些写字楼出租资料分析，年租金在400 2000元/㎡，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/㎡，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。
注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。
(2) 有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6㎡，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2㎡，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。
有收益面积-(9897.6—1359.2)㎡×(1--0.15)×75%=5443.23㎡
(3) 年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。
交纳所得税(税率33%)后年纯收益
(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)万元-239.43万元
(4) 物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。
2.房屋的现值
根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/㎡，设备装修900元/㎡，因此重置价为：
(1) 建安工程直接费：(1150+900)元/㎡=2050元/㎡
(2) 间接工程费(为直接工程费的20%)：2050元/㎡×20%-410元/㎡
(3) 不可预见费取前两项和的5%：(2050+410)元/㎡×5%-123元/㎡
(4) 利息支出，年利息取12.98%：(2050+410+123)元/㎡×12.98%=335.27元/㎡
重置价-9897.6㎡×(2050+410+123+335.27)元/㎡=2888.39万元
因该框架房屋建成于1988年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：
V=C{1-(1-R)×[t/(t+72)])
=2888.39×{1
××股份有限公司土地资产评估技术报告
一、委估公司概况(略)
二、委托评估地块的基本情况
1.评估对象所处的位置及交通条件
评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业-条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。
2.自然条件
××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈削匕向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。
三、委估宗地现状
根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88㎡，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是1992年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。
四、委估地琰四至及周围环境
评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院、××大厦：××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活 动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。
五、委估宗地占地面积的确认
评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765㎡，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765㎡，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88㎡。
六、宗地评估路径
(-) 估价方法介绍
1.土地残余法
根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益 还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。
2.比较法
比较法是在同-市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。
3.基准地价修正法
就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。
(二) 评估程序(略)
七、宗地地价测算
土地残余法：
1.物业总价值
(1) 商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大 楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/㎡。
对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/㎡，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/㎡。
根据××物业管理公司和其他-些物业管理公司的写字楼和其他-些写字楼出租资料分析，年租金在400 2000元/㎡，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/㎡，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。
注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。
(2) 有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6㎡，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2㎡，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。
有收益面积-(9897.6—1359.2)㎡×(1--0.15)×75%=5443.23㎡
(3) 年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。
交纳所得税(税率33%)后年纯收益
(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)万元-239.43万元
(4) 物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。
2.房屋的现值
根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/㎡，设备装修900元/㎡，因此重置价为：
(1) 建安工程直接费：(1150+900)元/㎡=2050元/㎡
(2) 间接工程费(为直接工程费的20%)：2050元/㎡×20%-410元/㎡
(3) 不可预见费取前两项和的5%：(2050+410)元/㎡×5%-123元/㎡
(4) 利息支出，年利息取12.98%：(2050+410+123)元/㎡×12.98%=335.27元/㎡
重置价-9897.6㎡×(2050+410+123+335.27)元/㎡=2888.39万元
因该框架房屋建成于1988年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：
V=C{1-(1-R)×[t/(t+72)])
=2888.39×{1
2下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。
二、委托估价方
××市中级人民法院。
三、受托估价方(略)
四、估价目的
根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。
五、估价依据
1.《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4.《城镇土地估价规程》
5.《城镇土地分等定级规程》
6.委托方及案件当事人提供的有关资料
7.委托评估函
8.《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号]
9.《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]
10.《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]
11.《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]
12.其他有关资料
13.估价人员实地勘察、调查资料
六、估价基准日
2009年7月5日。
七、估价日期
2009年7月5日～7月14日。
八、地价定义
本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。
九、估价结果
经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：
土地单价：4562元/㎡；
总价：10237128元；
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。
十、需要特殊说明的事项
1.本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。
(1) 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。
(2) 有一段合理交易时间。
(3) 在此期间土地市场保持稳定。
(4) 房地产买卖程序符合国家法律规定。
2.由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。
3.本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。
4.本报告自估价基准日起一年内有效。
十一、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签字
王×× ×××× (签字)
李× × ×××× (签字)
十二、土地估价机构(章)
2009年7月14日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况
根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。
估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。
2.土地权利状况
根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：× ×××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0㎡，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：×××><××。
3.土地利用状况
(1) 规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244㎡。
(2) 地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。
二、地价影响因素分析
1.一般因素(略)。
2.区域因素
估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。
3.个别因素
评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。
第三部分 土地估价
一、估价原则
本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。
二、估价方法和估价过程
由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。
(一)市场比较法
根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正估价对象在评估期日的地价。其计算公式为：
1.选择比较实例
估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见下表。
2.收集地价指数
据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见下表。
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土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。
二、委托估价方
××市中级人民法院。
三、受托估价方(略)
四、估价目的
根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。
五、估价依据
1.《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4.《城镇土地估价规程》
5.《城镇土地分等定级规程》
6.委托方及案件当事人提供的有关资料
7.委托评估函
8.《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号]
9.《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]
10.《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]
11.《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]
12.其他有关资料
13.估价人员实地勘察、调查资料
六、估价基准日
2009年7月5日。
七、估价日期
2009年7月5日～7月14日。
八、地价定义
本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。
九、估价结果
经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：
土地单价：4562元/㎡；
总价：10237128元；
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。
十、需要特殊说明的事项
1.本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。
(1) 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。
(2) 有一段合理交易时间。
(3) 在此期间土地市场保持稳定。
(4) 房地产买卖程序符合国家法律规定。
2.由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。
3.本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。
4.本报告自估价基准日起一年内有效。
十一、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签字
王×× ×××× (签字)
李× × ×××× (签字)
十二、土地估价机构(章)
2009年7月14日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况
根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。
估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。
2.土地权利状况
根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：× ×××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0㎡，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：×××><××。
3.土地利用状况
(1) 规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244㎡。
(2) 地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。
二、地价影响因素分析
1.一般因素(略)。
2.区域因素
估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。
3.个别因素
评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。
第三部分 土地估价
一、估价原则
本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。
二、估价方法和估价过程
由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。
(一)市场比较法
根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正估价对象在评估期日的地价。其计算公式为：
1.选择比较实例
估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见下表。
2.收集地价指数
据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见下表。
3根据下列材料请回答题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下。
你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下。
你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
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