土地估价案例与报告
简答题在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指（ ）(只有1个选项)。
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C
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2下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因
第一部分
一、估价项目名称：××厂地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象(略)
五、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4) 国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
(5) ××市有关土地的法律法规及文件规定。
(6) 委托方提供的有关资料(略)。
(7) 估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日：2007年6月30日
九、估价日期：2007年8月13日
十、估价结果
总地价：40605565.80元
估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
(1) 本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
(2) 本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3) 本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
(4) 本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5) 未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
(6) 本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓 名 签名
××× (略)
××× (略)
××× (略)
十三、土地估价机构(略)
2007年8月22日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。
2.土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。
评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601㎡，其中估价对象勘测定界面积为7477㎡。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319㎡，其中待估地块北区勘测定界面积为40108㎡，西区勘测定界面积为24449㎡。
3.土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4.建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1.一般因素(略)
2.区域因素
（1) 位置
评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥
约3.5kin。
(2) 交通条件(略)
(3) 区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4) 集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5) 地块面积及形状
待估地块总面积为72034㎡，其中南区7477㎡，北区40108㎡，西区24449㎡。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3.个别因素
(1) 环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2) 地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3) 临江条件
评估地块临××江，有较理想的水运条件。
(4) 土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。
第三部分 土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一) 市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
1.比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2.比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。
3.因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表。
因素条件说明表
4.编制比较因素条件指数表
经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见下表。
比较因素条件指数表
表中有关修正说明如下：
(1)期日修正
目前，工业用地地价约下跌了5%。
(2)实例2年期修正
[1-1/(14-r)30]/[1-1/(1+r)50]-93.7%。
5.因素修正
由上表进一步得到各项修正系数，见下表。
因素比较修正系数表
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第一部分
一、估价项目名称：××厂地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象(略)
五、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4) 国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
(5) ××市有关土地的法律法规及文件规定。
(6) 委托方提供的有关资料(略)。
(7) 估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日：2007年6月30日
九、估价日期：2007年8月13日
十、估价结果
总地价：40605565.80元
估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
(1) 本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
(2) 本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3) 本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
(4) 本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5) 未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
(6) 本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓 名 签名
××× (略)
××× (略)
××× (略)
十三、土地估价机构(略)
2007年8月22日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。
2.土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。
评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601㎡，其中估价对象勘测定界面积为7477㎡。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319㎡，其中待估地块北区勘测定界面积为40108㎡，西区勘测定界面积为24449㎡。
3.土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4.建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1.一般因素(略)
2.区域因素
（1) 位置
评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥
约3.5kin。
(2) 交通条件(略)
(3) 区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4) 集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5) 地块面积及形状
待估地块总面积为72034㎡，其中南区7477㎡，北区40108㎡，西区24449㎡。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3.个别因素
(1) 环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2) 地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3) 临江条件
评估地块临××江，有较理想的水运条件。
(4) 土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。
第三部分 土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一) 市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
1.比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2.比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。
3.因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表。
因素条件说明表
4.编制比较因素条件指数表
经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见下表。
比较因素条件指数表
表中有关修正说明如下：
(1)期日修正
目前，工业用地地价约下跌了5%。
(2)实例2年期修正
[1-1/(14-r)30]/[1-1/(1+r)50]-93.7%。
5.因素修正
由上表进一步得到各项修正系数，见下表。
因素比较修正系数表
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