简答题
案例与分析
2008-08-27
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
请问：
1．估价人员在确定该房地产的重置价格时有哪些错误?
2．除了材料中已知的因素，还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
参考答案
暂无
答案解析
1．重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
估价人员在确定该房产的重置价格时存在以下错误：
(1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；
(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况 相符；
(3)期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
2．除了材料中已知的因素外，还应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
估价人员在确定该房产的重置价格时存在以下错误：
(1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；
(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况 相符；
(3)期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
2．除了材料中已知的因素外，还应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
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