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多选题案例与分析

2008-08-26

根据下列内容，回答题：张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m²，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m²，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，张某的权益价格为（　　）。

A．没有租赁条件下的正常市场价格

B．剩余3年租期的月租金为180元/m²条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C．剩余3年租期的月租金为180元/m²条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值

D．张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格

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参考答案

C

答案解析

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1 在2006年10月时，王某的权益价格为（　　）。

A．剩余3年租期、月租金为200元/m²条件下的净收益于2006午10月的现值之和

B．剩余3年租期、月租金为180元/m²条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C．该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年lO月的现值之和

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2 如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m²，建筑面积为500 m²，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（　　）。

A．20%的首付款，加上该首付款2年的利息

B．20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值

C．该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

D．2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

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3 ××××房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托人函
×××(委托人全名)：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m²商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司(盖章)
法定代表人：×××(签章)
2006年10月15日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××××房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)区位状况(略)
(二)实物状况
(1)建筑物实物状况
建筑面积：243.70m2
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：(略)
设施设备：(略)
工程质量：(略)
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：(略)
绿化等其他情况：(略)
(2)土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程序：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质；水文状况：(略)
(三)权益状况
(1)建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号×x号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m²。其中1层121.85m²，2层121.85m²，钢筋混凝土结构。
(2)土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
(3)他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点
2006年10月10日
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m。，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业期
2006年10月10日至10月15日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明(略)
××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。
1．测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
1．1可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。
表1.4 可比案例咨料嘉

估价对象与
可比实例

项目

A
××大厦
首层商铺

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