简答题
案例与分析
2008-04-14
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280问，每问建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2：当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容．请指出错误并改正：
1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000元=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×（1-60%）=10220000元=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24万元
酒店年总费用=1022×40%=409万元
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元
酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷（1+10%）30]=6005万元
酒店办公室价格=300×10000=3000000元=300万元
该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元
参考答案
暂无
答案解析
错误改正如下：
(1)酒店客房年总收益=250×280×365×60%=15330000元=1533万元。
(2)酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=1200000元=120万元。
(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元。
(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。
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2
××大厦用地地价评估报告
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告。 一、委托方
全称：××有限公司
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、估价方
全称：××房地产咨询评估有限公司
法定代表人：（略）
住所：（略）
三、估价对象概况
1．地理位置及周围环境
估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。
估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。
估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
2．市政建设状况
估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
3．规划设计条件
估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表1。
表1 规划设计条件轰
四、估价目的
为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。
五、估价时点
2001年1月5日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
根据建设部、国家
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告。
全称：××有限公司
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、估价方
全称：××房地产咨询评估有限公司
法定代表人：（略）
住所：（略）
三、估价对象概况
1．地理位置及周围环境
估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。
估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。
估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
2．市政建设状况
估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
3．规划设计条件
估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表1。
| 内容 | 指标 | 内容 | 指标 |
| 总占地面积 | 19800m2 | 容积率 | 7.619 |
| 红线用地面积 | 10500m2 | 建筑限高 | 80m |
| 市政代征地面积 | 6800m2 | 绿化面积 | 占总用地的30% |
| 集中绿化代征地 | 2500m2 | 停车数 | 45辆/万m2 |
| 总建筑面积 | 80000m2 |
为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。
五、估价时点
2001年1月5日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
根据建设部、国家
3
房地产估价报告
封面（略）
目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件
1.经到××市国土局查档及咨询，估价对象宗地仍为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交土地出让金等各项税费。
2.依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人××有限公司向××市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。
3.依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从××市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。
表1 房屋所有权证面积表
4.依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。
5.估价对象主楼2～4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2～4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。
6.本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。
估价结果报告
一、委托方
××人民法院
二、估价方
机构名称：××房地产评估有限公司
机构住所：（略）
资格等级：二级
法定代表：×××
电话号码：（略）
三、估价对象（表2、表3、表4、表5）
表2 基本情况
封面（略）
目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件
2.依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人××有限公司向××市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。
3.依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从××市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。
表1 房屋所有权证面积表
| 幢 | 层次 | 面积（m2） | 备注 |
| 二层 | 1581.012 | 含一层（架空层作设备用房）及顶层局部分摊 | |
| 主楼 | 三层 | 2028.073 | |
| 四层 | 966.344 | 含一层（架空层）、二层楼梯间、顶层局部分摊 | |
| 五～二十层 | 13803.115 | ||
| 附楼 | 整幢 | 1183.156 | 查房产局档案资料 |
| 合计 | 19561.70 |
4.依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。
5.估价对象主楼2～4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2～4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。
6.本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。
估价结果报告
一、委托方
××人民法院
二、估价方
机构名称：××房地产评估有限公司
机构住所：（略）
资格等级：二级
法定代表：×××
电话号码：（略）
三、估价对象（表2、表3、表4、表5）