案例与分析
简答题××大厦用地地价评估报告
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告。 一、委托方
全称：××有限公司
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、估价方
全称：××房地产咨询评估有限公司
法定代表人：（略）
住所：（略）
三、估价对象概况
1．地理位置及周围环境
估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。
估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。
估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
2．市政建设状况
估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
3．规划设计条件
估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表1。
表1 规划设计条件轰
四、估价目的
为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。
五、估价时点
2001年1月5日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
根据建设部、国家
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告。
全称：××有限公司
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、估价方
全称：××房地产咨询评估有限公司
法定代表人：（略）
住所：（略）
三、估价对象概况
1．地理位置及周围环境
估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。
估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。
估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
2．市政建设状况
估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
3．规划设计条件
估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表1。
| 内容 | 指标 | 内容 | 指标 |
| 总占地面积 | 19800m2 | 容积率 | 7.619 |
| 红线用地面积 | 10500m2 | 建筑限高 | 80m |
| 市政代征地面积 | 6800m2 | 绿化面积 | 占总用地的30% |
| 集中绿化代征地 | 2500m2 | 停车数 | 45辆/万m2 |
| 总建筑面积 | 80000m2 |
为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。
五、估价时点
2001年1月5日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
根据建设部、国家
参考答案：暂无进入在线模考
1．缺土地权属状况。
2．规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。
3．市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。
4．市场比较法的比较修正没有理由。
5．市场比较法的修正取值不规范。
6．市场比较法的评估缺交易情况修正。
7．办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。
8．缺估价时点的美元与人民币的汇率。
9．收益法中收益年限的确定错误。
10．销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。
11．销售税金的税率(5.55%)确定错误。
12．熟地价计算式：“(1+12%)2x×(1+30%)=512664044”是错误的，应改为(1+12%)2x+30%x=512664044。
13．缺土地利用现状等土地基本状况资料。
14．年利率取值错误。
15．土地使用权出让金的计算没有进行交易日期修正。
16．拆迁费的确定不应依据实际成本，应依据“客观成本”。
17．拆迁费中遗漏了“拆迁服务费”。
18．用假设开发法求取熟地价格时，没有扣除“管理费用”和“买方购买熟地的税费”。
19．“生地”一词用词不准，应改为“毛地”。
20．土地估价的市场比较法的比较修正没有理由，修正取值不规范且存在明显的错误。
21．计算土地地价中1.3倍的系数的确定缺乏依据。
22．按销售收入计算的物业未来价值和按出租收益计算的物业现值处于不同的时间点，不能进行简单的代数相加。
23．未来物业的租金[350美元/(m2/月)]的含义不明确。
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1房地产估价报告
封面（略）
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估价师声明（略）
估价的假设和限制条件
1.经到××市国土局查档及咨询，估价对象宗地仍为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交土地出让金等各项税费。
2.依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人××有限公司向××市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。
3.依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从××市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。
表1 房屋所有权证面积表
4.依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。
5.估价对象主楼2～4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2～4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。
6.本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。
估价结果报告
一、委托方
××人民法院
二、估价方
机构名称：××房地产评估有限公司
机构住所：（略）
资格等级：二级
法定代表：×××
电话号码：（略）
三、估价对象（表2、表3、表4、表5）
表2 基本情况
封面（略）
目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件
2.依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人××有限公司向××市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。
3.依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从××市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。
表1 房屋所有权证面积表
| 幢 | 层次 | 面积（m2） | 备注 |
| 二层 | 1581.012 | 含一层（架空层作设备用房）及顶层局部分摊 | |
| 主楼 | 三层 | 2028.073 | |
| 四层 | 966.344 | 含一层（架空层）、二层楼梯间、顶层局部分摊 | |
| 五～二十层 | 13803.115 | ||
| 附楼 | 整幢 | 1183.156 | 查房产局档案资料 |
| 合计 | 19561.70 |
4.依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。
5.估价对象主楼2～4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2～4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。
6.本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。
估价结果报告
一、委托方
××人民法院
二、估价方
机构名称：××房地产评估有限公司
机构住所：（略）
资格等级：二级
法定代表：×××
电话号码：（略）
三、估价对象（表2、表3、表4、表5）
