某公司有一工业厂房，建成于1999年6月，结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为九成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建安成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，当年1年期贷款利率为5.85%，该厂房所在区域，正常情况下，2004年开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。
（1）试问该厂房在2004年12月1日的市场价格。
1）建造成本：包括建设安装费用、前期工程费和不可预见费。
①建安费用=650×1850=1202500元=120.25万元
②红线内市政费：取建设安装成本的10%。
120.25×10%=12.03万元
③建造成本合计：120.25+12.03=132.28万元
2）前期工程费（包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用）：取建造成本的7%。
132.28×7%=9.26万元
3）不可预见费：取建设安装费用的3%。
132.28×3%=3.97万元
4）开发成本合计：145.51万元
（2）建设期贷款利息：
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率5.58%计取，计息基数为开发成本。则：
建设期贷款利息=（145.51－50）×5.58%×0.5=2.66万元
（3）建设单位管理费：取建造成本的59/6，则：
管理费=145.51×5%=7.28万元
（4）开发利润：估价对象的建设期为1年，开发利润取5%，则：
开发利润=（145.51+2.66+7.28）×5%=7.77万元
（5）销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为x，则销售费用为O.08x。
（6）车间评估价格：
综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为：
x=145.51+2.66+7.28+7.77+0.08x
x=177.41万元

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（1）交易情况修正系数：（100-7）/100=93/100
（2）交易日期修正系数：（100+4）/100=104/100
（3）区域因素修正系数：100/（100-5）=100/95
（4）个别因素修正系数：100/（100+2）=100/102
（5）计算比准价格A：
比准价格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6元/m2

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1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000元=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×（1-60%）=10220000元=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24万元
酒店年总费用=1022×40%=409万元
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元
酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷（1+10%）³⁰]=6005万元
酒店办公室价格=300×10000=3000000元=300万元
该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元

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估价计算如下：
（1）有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000元
（2）总费用=200×200×365×40%=5840000元
（3）酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000元
（4）酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000元
（5）酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000元

该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

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