案例与分析
简答题某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告
封面（略）
目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件
一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。
1.由委托方提供的资料
鉴定委托书（原件）。
2.由××物业管理公司提供的资料
（1）国有土地使用证（复印件）；
（2）关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复（复印件）；
（3）××市商品房销售许可证（复印件）；
（4）××区××路××号楼单元面积汇总表（复印件）；
（5）××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同（复印件）。
本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。
二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。
三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了入户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。
四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。
五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。
六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。
七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。
八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。
九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。
房地产估价结果报告
一、委托方（略）
二、受托方（略）
三、估价对象
（一）估价对象界定
××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。
此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。
（二）权利状况
根据评估人员掌握的资料，××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》（证号：××国用××字第××号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
（三）建筑物状况
××大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约1OOm，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。
四、估价目的
为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。
五、估价时点
（1）1997年4月25日；
（2）1998年6月18日；
（3）2001年6月5日。
六、价值定义
本报告的估价结果是指估价对象（建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓），土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。
七、估价依据
本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》。
4.《中国房地产统计年鉴》。
5.委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料（详见附件）（略）。
6.我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。
八、估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
（一）合法原则：房地产估价必须以房地
封面（略）
目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件
一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。
1.由委托方提供的资料
鉴定委托书（原件）。
2.由××物业管理公司提供的资料
（1）国有土地使用证（复印件）；
（2）关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复（复印件）；
（3）××市商品房销售许可证（复印件）；
（4）××区××路××号楼单元面积汇总表（复印件）；
（5）××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同（复印件）。
本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。
二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。
三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了入户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。
四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。
五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。
六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。
七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。
八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。
九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。
一、委托方（略）
二、受托方（略）
三、估价对象
（一）估价对象界定
××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。
此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。
（二）权利状况
根据评估人员掌握的资料，××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》（证号：××国用××字第××号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
（三）建筑物状况
××大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约1OOm，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。
四、估价目的
为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。
五、估价时点
（1）1997年4月25日；
（2）1998年6月18日；
（3）2001年6月5日。
六、价值定义
本报告的估价结果是指估价对象（建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓），土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。
七、估价依据
本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》。
4.《中国房地产统计年鉴》。
5.委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料（详见附件）（略）。
6.我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。
八、估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
（一）合法原则：房地产估价必须以房地
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1.估价结果报告中缺估价应用的有效期。
2.使用“房地产估价计算书”欠妥。
3.区域因素分析中用词不当。
4.估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。
2.使用“房地产估价计算书”欠妥。
3.区域因素分析中用词不当。
4.估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。
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1房地产估价报告
致委托方函（略）
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们受上级主管部门的委托进行估价。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价人员×××、××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于××省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。
表1 估价对象界定
估价对象经济技术指标
依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘察所掌握的资料，有关估价对象的技术
经济指标见表2。
表2 估价对象技术经济指标
致委托方函（略）
估价师声明
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们受上级主管部门的委托进行估价。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价人员×××、××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于××省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。
| 产权人 | 估价对象名称 | 建筑面积（m2） | 相应分摊国有土地使用权面积（m2） |
| A实业有限公司 | 车间 | 6082.30 | 3119.09 |
| A实业有限公司 | 仓库 | 2304.85 | 1181.96 |
| A实业有限公司 | 综合楼 | 2487.05 | 1275.39 |
| B有限公司 | 宿舍 | 3233.85 | 1207.40 |
| 合计 | 14108.05 | 6783.84 |
依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘察所掌握的资料，有关估价对象的技术
经济指标见表2。
