某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m²，土地使用权年限为2003年10月1日-2043年9月30日，规划容积率为5.1-4层规划为商业，建筑面积为2万m²；5-20层规划为写字楼，建筑面积为3万m²。项目总开发成本为3000元/m²，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：
（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m²，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。
（3）商业主体建成后，还需投人2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年lO月1日以后的剩余债务。
（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

(1)根据题意，该在建工程土地面积1万m²，土地使用权年限为2003年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为5万m²，其中124层为商业用房2万m²，5-20层为写字楼3万m²。项目总开发成本为3000元/m²，管理费用为开发成本的5%，即150元/m²，两项相加之和为3150元/m²。项目2004年6月动工，至估价时点2005年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即5万m²×3150元/m²×30%=4725万元，假定费用是均匀投入，即在2003年10月1日与2005年10月1日的中问点投入，可视作2004年10月1日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为5万×3150×70%=11025万元，在以后的24个月中投入，可视作2006年10月1日一次性投入11025万元。
(2)该项工程在估价时点(2005年10月1日)后24个月即可竣工，即2007年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2008年10月1日可以全部售出，售价为8000元/m²，写字楼销售面积为3万m。，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：8000×3万×(1—6%)=22560万元。
(3)商场部分还需投入2000元/m。的装修费，装修期一年，在期问(2007年10月1日-2008年10月1日)均匀投入，可视作在2008年3月31日一次性投入装修费用2万×2000=4000万元。
(4)商场年经营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3亿元×(1—75%)=7500万元/年，收益年份应自2009年10月1日至2043年10月1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(2005年10月1日)的全部年经营 入的现值为：

(5)2004年10月1日该企业办理了在