某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2－3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入lO%的运营费用；11－24层为商品住宅，其中1l层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。

答案：9591.40万元
运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：
(2)各层建筑面积一4000×6/24—1000(me/层)
(3)计算l层商铺收益价格年净收益＝1000×(1—60%)×75%×90%×60×12＝19.44(万元)
Vi＝19.44÷10%×[1—1/(1+lO%)50－3]＝192.20(万元)
(4)计算2－3层商场收益价格
年净收益＝1000×2×70%×600＝84(万元)
V2-3＝84÷10%×[1—1/(1+10%)50－3]＝830.48(万元)
(5)计算4层酒楼收益价格
年净收益＝1000×70%×50×12—80000＝34(万元)
V＝34÷8%×[1—1/(1+8%)50－3]＝413.59(万元)
(6)计算5～10层办公楼收益价格年净收益＝6×20×1800×12×80%×(1—10%)＝186.62(万元)
V5-10＝186.62÷7%×[1—1/(1+7%)50－3]＝2555.13(万元)
(7)计算11－24层住宅价格
Vn-a4＝1000×14×4000＝5600(万元)
(8)计算房地产价格
V＝V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24＝192.20+830.48+413.59+2555.13+5600＝9591.40(万元)