2017房地产估价师案例与分析精品试题六(7)

　　(给出两种答案，这两种答案都有其合理之处，目的是为了让读者拓展思绪，提醒注意培养从估价实务角度考虑问题的意识。编者注)

　　(二)单项选择题：

　　1(B)2(A)3(A)A(合同1是买卖合同，合同2是劳务合同，此问是要求买卖成交价格，应是合同1的价款。) 4(D) 5(C) 6(B)(1500*80%*1800=2160000) 7(C) 8(B) 9(D)10(C)

　　(应根据商场价格4250元乘1800平方，得出房地产价格，再减去地价后才乘以成新率(根据给出的商业楼面地价可计算出土地价格)，得出折旧后的建筑物价值+土地价值-装修改造费用-土地出让金=转换用途后的房地产价格)

　　(三)、指错题

　　1、估价对象描述未说明建筑物建成年月及土地的产权状况。

　　2、未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。

　　3、市场比较法中实例选用酒店不恰当。

　　4、实例A、B、C的区域修正错误。

　　5、实例的成交单价未说明是人民币还是港元。

　　6、计算租金收入时不能参照不同楼层的租金。

　　7、计算租金收入时不能参照酒店的租金。

　　8、计算年收益未考虑空置率。

　　9、计算年费用时未计算管理费。

　　10、计算年费用时不能计营业税。

　　11、计算房产税时应按租金收入为基数。

　　12、未说明选用资本化率的依据。

　　13、技术报告中的估价结果未折为人民币。

　　另一种答案：

　　1.估价对象描述中缺少房地产权利(权益)状况的交代描述;

　　2.土地实物描述不全面;