2017房地产估价师案例与分析精品试题六(5)

物业名称：商业城三层商铺

估价时点：2002年6月20日

项目名称

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

比较因素

╳╳商业城

╳╳酒店

╳╳购物广场

╳╳大厦

交易情况

正常

正常

正常

正常

交易时间

2002年6月

2002年2月

2002年5月

2002年6月

位置（交通）

╳╳区╳╳路

╳╳大道

╳╳大道

╳╳大道

楼层

3

3

3

3

装修

较好

较好

普通

较好

繁华程度（临街）

较高

高

一般

高

成交价格

7500

6700

7550

交易情况修正

100

100/100

100/100

100/100

交易日期修正

100

100/100

100/100

100/100

区域因素修正

100

100/103

100/98

100/102

个别因素修正

100

100/100

100/95

100/100

比准价格（港元）

7282

7297

7042　5、求取比准价格

　　平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294港元/ m2

　　故采用市场比较法估价商业城三层3001—3009号商铺的公开市场价值总额为：

　　547.15 m2×7294港元/ m2=3990912港元

　　取整为399万港元。

　　(二)、运用收益法估价

　　由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用，故采用下列收益法公式：

　　V=a/r[1-1/(1+r)n ] 资本化率取9%

　　(1)估算年租金收入

　　经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：

　　该物业客观收入水平取人民币85元/ m2建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/ m2×12月=1020元/ m2

　　(2)计算年出租费用

　　维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/ m2×3%=30.6元/m2

　　房产税：建筑物购建价格×70%×102%=65.1元/m2

　　保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4元/m2

　　营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，即：

　　1020元/ m2×16.576=169.1元/ m2

　　(3)估算年收益

　　1020-284=726元/ m2

　　(4)求取收益价格

　　剩余使用年限为34年，则收益价格单价

　　V=736/9%[1-(1+9%)-34 方]=7741港元/ m2

　　(港元：人民币=1：1.07)

　　故采用收益法估价商业城第三层3001—3009号商铺的公开市场价值总额为：

　　7235港元/ m2×547.15 m2=3958465港元，取整为396万港元。

　　七、估价结果确定

　　将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：

　　最终估价价值=(399+396)/2=398万港元

　　综上所述，╳╳商业城三层3001—3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。

　　附件(略)

　　四、改错题：

　　甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中一层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2，会议室5间，建筑面积共500m2，自用办公室3间，建筑面积共300m2。该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2，当地同档次的酒店客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月收入的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

　　一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800万元

　　酒店客房每年总收益=250×280×365×(1-60%)=1022万元

　　酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24万元

　　酒店年费用=1022×40%=409万元

　　酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元

　　酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005万元

　　酒店办公室价格=300×10000=300万元

　　该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元　答案：

　　(一)问答题：

　　(1)、答：1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格，而实际发生的成本可能超过社会平均成本水平;2.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化;3.房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，但由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。因为估价机构接受某公司委托，估价目的为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。1、注重预期风险：房地产抵押价值评估一般估价时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险;2、分析市场变现能力：抵押物一旦发生处分清偿，属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减;3、考虑抵押期间的耗损：在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。

　　综上所述，在估价时应则重对预期风险加以考虑，采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是合理的。

　　(2)、答：可优先选择假设开发法，同时也可采用成本法，然后进行综合调整。假设开发法的技术路线：在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。

　　成本法的技术路线：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成，将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。

　　在计算评估及确定估价结果时须考虑因素有：1.可优先采用假设开发法，再采用成本法;2.采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房和住宅应根据市场行情分析分别估价;3.应按估价时点的市场价值估算，不能按5年前的市场价值估算;4.应用假设开发法，要合理确定扣除项;5.应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。6.还应考虑预期风险(主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析)并分析市场变现能力。

　　(3)、由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所的结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率可采用有限年的计算公式进行测算：(收益年限为40-2=38年)

　　V=a/r×[1-1/(1+r)n]=5×12×90%/10%[1-(1+10%)38)]=525.56万

　　因为525.56万大于转让价格510万，因此假设在该商铺目前的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。

　　另一种解答：不能决定购买。1.现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势;2.租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握;3.出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。

　　(给出两种答案，这两种答案都有其合理之处，目的是为了让读者拓展思绪，提醒注意培养从估价实务角度考虑问题的意识。编者注)

　　(二)单项选择题：

　　1(B)2(A)3(A)A(合同1是买卖合同，合同2是劳务合同，此问是要求买卖成交价格，应是合同1的价款。) 4(D) 5(C) 6(B)(1500*80%*1800=2160000) 7(C) 8(B) 9(D)10(C)

　　(应根据商场价格4250元乘1800平方，得出房地产价格，再减去地价后才乘以成新率(根据给出的商业楼面地价可计算出土地价格)，得出折旧后的建筑物价值+土地价值-装修改造费用-土地出让金=转换用途后的房地产价格)

　　(三)、指错题

　　1、估价对象描述未说明建筑物建成年月及土地的产权状况。

　　2、未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。

　　3、市场比较法中实例选用酒店不恰当。

　　4、实例A、B、C的区域修正错误。

　　5、实例的成交单价未说明是人民币还是港元。

　　6、计算租金收入时不能参照不同楼层的租金。

　　7、计算租金收入时不能参照酒店的租金。

　　8、计算年收益未考虑空置率。

　　9、计算年费用时未计算管理费。

　　10、计算年费用时不能计营业税。

　　11、计算房产税时应按租金收入为基数。

　　12、未说明选用资本化率的依据。

　　13、技术报告中的估价结果未折为人民币。

　　另一种答案：

　　1.估价对象描述中缺少房地产权利(权益)状况的交代描述;

　　2.土地实物描述不全面;

　　3.建筑物实物描述不全面;

　　4.可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明;

　　5.可比实例成交价格未说明币种;

　　6.市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错(比反)了;

　　7.个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正;

　　8.可比实例B、C的比准价格计算数错;

　　9.现租约情况未交代清楚(应考虑租赁协议)，租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水平计算不准确;

　　10.收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥;

　　11.确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定;

　　12.未考虑正常出租率(空置率)因素;

　　13.收益法未分析未来收益变化趋势;

　　14.计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额;

　　15.房产税应按租金收入的12%计算;

　　16.营业税等费率取16.576%，太高;

　　17.收益法可获收益年限取34年未作说明;

　　18.收益法资本化率确定为9%未说明求取方法和理由;

　　19.采用收益法估价的结果计算错误;

　　20.缺少确定估价结果的理由说明;

　　21.未扣管理费。

　　(特意提供两种版本答案，供读者分析比较。所谓的标准答案是没有的，正所谓仁者见仁，智者见智，经过自己的思考判断得出的结论，只要符合房地产估价客观规律和相关法律法规规定，就肯定是对的，像这类题型所挑错误只要不犯明显的错误，不会倒扣分，多多多益善。编者注)

　　(四)、改错题

　　1、酒店年总收益=250*280*365*60%=1533万元

　　2、酒店会议室年总收益=5*1000*20*12=120万元

　　3、自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内

　　4、计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万，应改为6005万元。