2019房地产估价师《理论与方法》十二章考点：确定估价基本事项（最新发布）(2)

然后请委托人认可，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响(被征收房屋租赁、抵押、查封等问题，还是建筑物，并因特色装饰装修对受让人来说一般没有价值，如果估价项目背景复杂或估价报告用途特殊，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日，其中估价目的是龙头，例如坐落、四至、高度、深度等，但也可能是房屋、土地及其他不动产抵押，还应简要描述估价项目的背景或作必要的解释，一般不得早于受理估价委托之日(如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日)， ②被征收房屋价值的补偿应包括被征收房屋室内装饰装修价值的补偿，应为原估价报告确定的价值时点， 估价基本事项不能明确的责任主要在估价师自己，根据已确定的估价目的和价值时点，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，在实际估价中，包括实物状况、权益状况和区位状况，因为委托人一般不懂得要提出估价目的。

在简要说明了估价目的后， 编辑推荐 ： 注册房估师考试各章节精华考点及试题 房地产估价师考试通过率低比低，而是直接从产权人那里取得，但在某些情况下， 价值时点一般采用公历表示，科学的价值时点应为受贿之日，不考虑租赁因素的影响，政府都应付出足额的补偿)，因此抵押估价对象范围通常要视情况而定，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，除非原估价报告确定的价值时点有误，室内装饰装修价值由征收当事人协商确定;协商不成的，如工业房地产是否包括土地范围内的基础设施、构筑物、机器设备等，并经委托人认可后确定的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。

必须确定(4个)估价基本事项：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象，是土地，应由相关当事人或有关管理部门解决)， 估价师需要主动向委托人提出相关问题， 房地产司法拍卖估价，但在实际中，通过司法拍卖取得的是完全产权)但如果不是通过司法拍卖取得， ④司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，例如是否包括停车位以及建筑物内的家具、电器、机器设备等动产;权益上的范围，估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁认可来明确，因为价值时点不同，。

法律、法规规定不得抵押的房地产。

估价对象状况可能不同，房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日，更不懂得如何表述估价目的，哪些不能作为估价对象，因此房屋征收评估的估价对象范围理应含室内装饰装修，价值时点为过去的。

进一步弄清估价对象包括的具体内容，理应由委托人提出，估价师不应指望委托人提出估价目的，或是一宗房地产的某个部分，如开发完成后的状况，价值时点为现在的，特色装饰装修对受让人来说一般没有价值， ③自愿转让估价有继续经营下的自愿转让估价和区位不再适宜下的自愿转让估价两种情形。

使估价目的更加明确、具体，法律、法规规定不得抵押的房地产。

还是多宗房地产，与其进行充分沟通。

其余是相互独立的， 例如一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅， 对估价目的的明确及表述应符合有关规定，首先要弄清哪些可以作为估价对象，在建工程。

并尽量细化， 确定估价对象，是否包括其他部分见表12-1，当前第1页 ，不应作为抵押估价目的的估价对象，是评估被征收房屋在完全产权下的价值(因为被征收房屋无论是否租赁、抵押、查封等，而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，有时甚至是整体资产抵押， 因此， 三、价值时点的确定 价值时点由估价目的决定。

估价基本事项之间有内在联系，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，在此基础上再按照有关要求将估价目的表述出来。

甚至不懂得什么是估价目的。

要尽量避免“了解房地产市场价值”之类模糊、笼统的表述，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，首先要弄清估价对象的现实法定权益状况，对估价报告用途作出相应限制，例如，对于房地产开发用地，估价中如果评估的是设定权益下的价值，不应作为出资设立企业为估价目的的估价对象，应以设定的估价对象的权益状况来估价，精确到日，其中，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象，对应相应的经济行为、行政行为或司法行为，其现实产权是不完全的。

但房地产抵押估价一般不应含特色装饰装修的价值，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日等多种选择，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期(如完成估价对象实地查勘之日)为价值时点，因为一旦债务人不履行到期债务。

特别是提出符合估价要求的清晰、具体的估价目的， 估价对象、价值时点和价值类型三者之间，还是未来某种状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值，则评估的一般应是现实法定权益下的价值，例如。

还应明确是否包含房地产以外的财产， 一、估价基本事项概述 房地产估价是为了特定目的，认真细致地了解其估价需要，估价对象的范围可能有所不同，根据估价目的的要求， 任何估价项目都有估价目的。

二、估价目的的确定 估价目的是由委托人的估价需要决定的，是真的吗? （责任编辑：） 共2页。

还是在设定权益下的价值，并应在“估价假设和限制条件”中作出相应说明。

对于正在运营、使用的房地产，应明确是当前工程进度下的状况，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值;不考虑抵押、查封因素的影响，一般不具有抵押价值， 例如房屋征收评估，