2017年房地产估价师《理论与方法》房地产投资风险的识别

　房地产投资风险的识别：

　　如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。

　　(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

　　1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:

　　营业率=年营业总费用/年计划总收入

　　据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。

　　2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

　　偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额

　　偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。

　　3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:

　　保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入

　　保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%-90%。