房地产估价师估价的三大基本方法

问题：

　　房地产估价师估价的三大基本方法?

　　答疑：

　　房地产估价有三大基本方法，就是成本法， 市场比较法和收益法。其他的估价方法都是上述三大基本方法的派生。

　　成本法

　　指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价， 对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。　
    市场比较法

　　指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合， 在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。

　　收益法

　　指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。